作者簡介：和麗軍，男，云南麗江人，民商法學(xué)博士，云南警官學(xué)院法學(xué)院教授，碩士生導(dǎo)師，研究方向：民商法學(xué)。
摘要：我國《民法典》新增設(shè)的居住權(quán)，雖為自然人通過設(shè)立居住權(quán)以解決生活居住問題提供了法律依據(jù)，但其內(nèi)容多為原則性規(guī)定，作為設(shè)立居住權(quán)時(shí)所應(yīng)遵循的具體規(guī)則仍存在不足。如欲使該制度在實(shí)踐中發(fā)揮出應(yīng)有的功能及價(jià)值，就需進(jìn)一步明確在我國現(xiàn)有法律體系下民眾設(shè)立居住權(quán)時(shí)可選擇的具體應(yīng)用模式，并對設(shè)立居住權(quán)過程中應(yīng)遵循的規(guī)則予以具體規(guī)范。只有如此，民眾才能基于自己的需求，遵循居住權(quán)設(shè)立、生效及一般性禁止等具體規(guī)則，從“贈(zèng)居同一”的扶助性居住權(quán)或“售后回居”的商業(yè)化居住權(quán)中做出取舍，設(shè)立對自己最為有利的居住權(quán)，以對自己的生活居住利益予以保障。
關(guān)鍵詞：《民法典》；居住權(quán)；應(yīng)用模式；以房養(yǎng)老；居住利益
我國《民法典》新增設(shè)的居住權(quán)，盡管其歷史淵源久遠(yuǎn)，且在我國立法進(jìn)程及司法實(shí)踐中均存在爭議，但其將以獨(dú)有的價(jià)值與功能為我國特定人群的生活居住需求提供法律支持，以實(shí)現(xiàn)“加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。然而，如欲使居住權(quán)制度全面發(fā)揮其應(yīng)有的功能及價(jià)值，就必須解決在實(shí)踐中運(yùn)用該制度實(shí)現(xiàn)權(quán)利人居住利益時(shí)必將面臨的困境。只有梳理清該制度在實(shí)踐運(yùn)用中需遵循的具體規(guī)則，完善不盡完備之處，將該制度過于原則性的規(guī)定具體化，讓該制度在生活實(shí)踐中具有切實(shí)的可操作性，民眾運(yùn)用該制度保護(hù)自己權(quán)益時(shí)才會(huì)有規(guī)可循，該制度的價(jià)值才會(huì)得以充分發(fā)揮，也才可能最終真正做到“讓全體人民住有所居”，同時(shí)，也會(huì)對抵制共有產(chǎn)權(quán)房制度中存在的投機(jī)行為甚有助益。
一、居住權(quán)的立法進(jìn)程及其在司法實(shí)踐中存在的問題
民法中的居住權(quán)，是指為滿足自然人的生活居住需要，依據(jù)合同約定或遺囑，對他人住宅的部分或全部以及附屬設(shè)施享有占有、使用的用益物權(quán)。我國大陸法律是否應(yīng)當(dāng)引入居住權(quán)這一物權(quán)制度對當(dāng)事人的相關(guān)權(quán)益進(jìn)行規(guī)范，在《中華人民共和國物權(quán)法》（后文統(tǒng)稱《物權(quán)法》）制定過程中存在爭議，曾多次就之進(jìn)行討論最終予以擱置。在司法實(shí)踐中，對居住權(quán)的保護(hù)以多種不同的方式存在于司法裁判當(dāng)中，其針對的主要是遺留配偶、老人及因離婚后一方的居住問題。除民法領(lǐng)域的居住權(quán)外，還存在著權(quán)利法中的居住權(quán)。權(quán)利法中的居住權(quán)最早見于聯(lián)合國的規(guī)定，它是指為無家可歸者提供適足住房的權(quán)利，屬于人權(quán)的范疇?！妒澜缛藱?quán)宣言》也對自然人遷徙與居住的權(quán)利進(jìn)行了規(guī)定。憲法層面也存在專指公民在居住過程中所享有權(quán)利的總和的居住權(quán)。但這些與民法領(lǐng)域的居住權(quán)是完全不同的概念。
（一）居住權(quán)的立法進(jìn)程
2002年居住權(quán)首次寫入我國民法草案，該草案第十八章對其進(jìn)行規(guī)定，但該草案經(jīng)一次審議后便被擱置。在《物權(quán)法》起草過程中，第二、三、四審議稿都曾對居住權(quán)作了規(guī)定。然而，對是否應(yīng)將居住權(quán)寫入法律予以規(guī)范的爭論始終存在且從未停止，學(xué)者們也各有看法。肯定者認(rèn)為，居住權(quán)能較好地解決弱者的居住問題，這是較早且最具有代表性的看法。其后，設(shè)立居住權(quán)可以更好地保護(hù)弱勢群體利益、為實(shí)現(xiàn)基本的住房權(quán)利提供保障的看法也被支持者們進(jìn)一步提出。然而，對居住權(quán)持否定觀點(diǎn)者認(rèn)為，居住權(quán)是對沒有繼承權(quán)的弱者的保障，而我國由于存在子女對父母的法定贍養(yǎng)義務(wù)，故父母的居住問題不需以居住權(quán)來解決。另外，居住權(quán)難以脫離“用益權(quán)—（使用權(quán)）—居住權(quán)”這一權(quán)利梯隊(duì)的范疇而獨(dú)立設(shè)置也是學(xué)者的一種觀點(diǎn)。其后，持反對意見者多以居住權(quán)適用空間過于狹小，且其功能可被其他制度所代替為由，認(rèn)為在我國無另行立法之必要。至2006年，立法相關(guān)部門最終認(rèn)為，“居住權(quán)的適用面很窄，基于家庭關(guān)系的居住問題適用婚姻法有關(guān)扶養(yǎng)、贍養(yǎng)等規(guī)定，基于租賃關(guān)系的居住問題適用合同法等有關(guān)法律的規(guī)定，這些情形都不適用草案關(guān)于居住權(quán)的規(guī)定。并且，居住權(quán)大多發(fā)生在親屬朋友之間，一旦發(fā)生糾紛可以通過現(xiàn)行有關(guān)法律規(guī)定的救濟(jì)渠道加以解決。”故從《物權(quán)法》第五次審議稿開始便不再有居住權(quán)的規(guī)定。對此，有學(xué)者從居住權(quán)制度的獨(dú)特功能能否真正為其他制度所替代的角度對此表達(dá)了商榷意見。當(dāng)然，還有學(xué)者從生存配偶和曾與被繼承人共同居住的父母、祖父母、外祖父母對已故者遺產(chǎn)房屋享有遺產(chǎn)房屋先取權(quán)和終生使用權(quán)的角度對其居住權(quán)益的保護(hù)提出了建議。然而，其后仍有建議恢復(fù)居住權(quán)立法的意見，有學(xué)者還對法院裁判的有關(guān)居住權(quán)的各類爭議進(jìn)行分析，以實(shí)踐中有償設(shè)定居住權(quán)、保留居住權(quán)的所有權(quán)交易、贈(zèng)與所有權(quán)中的居住權(quán)保留、集資購房一方獲得居住權(quán)、通過遺囑分割居住權(quán)和所有權(quán)、共有物分割中設(shè)定居住權(quán)等發(fā)生爭議且最終由法院判定居住權(quán)的存在來解決實(shí)踐問題的裁判為基礎(chǔ)，提出自己的看法。直至《民法典》頒行，盡管對居住權(quán)是否應(yīng)入典仍存爭議，但經(jīng)由討論最終予以入典。
同屬大陸法系的日本與我國臺(tái)灣地區(qū)雖規(guī)定了地役權(quán)，卻一直未規(guī)定屬于人役權(quán)的居住權(quán)。其原因主要是亞洲地區(qū)無人役權(quán)之規(guī)范傳統(tǒng)。在我國臺(tái)灣地區(qū)，有觀點(diǎn)認(rèn)為：“人役一項(xiàng)該國無此習(xí)慣，且復(fù)有礙于經(jīng)濟(jì)之流通，故僅取地役權(quán)。”“惟東西方習(xí)慣不同，人之役權(quán)為東亞各國所無，日本民法僅規(guī)定地役權(quán)，而于人之役權(quán)無明文，我國臺(tái)灣地區(qū)習(xí)慣亦與日本相同， 故本法亦只設(shè)定地役權(quán)也?！蔽覈拈T因直接沿用《葡萄牙民法典》，該法典第三編直接將居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)并列進(jìn)行規(guī)定，其界定涉及住房之使用權(quán)，稱為居住權(quán)，且明確規(guī)定居住權(quán)人不得將其權(quán)利轉(zhuǎn)予他人或出租予他人。
（二）司法實(shí)踐中的居住權(quán)爭議
在我國《民法典》正式規(guī)定居住權(quán)之前，盡管未有法律對居住權(quán)作出任何規(guī)定，但實(shí)踐中以租賃形式設(shè)立類似居住權(quán)的方式以解決自然人生活居住問題而引發(fā)的爭議卻并未少發(fā)生，如售后回租等。不同法院對此類爭議所做的不同判決更代表著司法裁判機(jī)關(guān)對居住權(quán)的不同態(tài)度。正如學(xué)者所言，“每一次發(fā)展的法律體系，都必須經(jīng)過一段由司法判決形成法律的時(shí)期?！?/span>
因我國嚴(yán)格執(zhí)行物權(quán)法定原則，故當(dāng)房屋所有人欲為特定人設(shè)立居住權(quán)以解決生活居住需要時(shí)，即使其在協(xié)議或遺囑中明確表明特定人對房屋享有居住權(quán)，房屋使用人即居住人與房屋所有人之間的關(guān)系便仍為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系。然而，有的法院卻將之認(rèn)定為所有權(quán)，并以所有權(quán)的保護(hù)方式來保護(hù)居住人的權(quán)利，以此排斥房屋所有權(quán)人對房屋的處分。也有法院借助公序良俗原則來保護(hù)按份共有人對房屋享有居住權(quán)，以此來限制高份額按份共有人子女向法院提出的，請求低份額按份共有人父母（占比5%）轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)的權(quán)利。在借款合同糾紛中，也有法院雖承認(rèn)物權(quán)應(yīng)優(yōu)于債權(quán)，但又認(rèn)為訴爭房屋已由借款人占有、使用，故其享有居住權(quán)，因此銀行對訴爭房屋的抵押權(quán)對買方享有的居住權(quán)不能產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響。在房屋買賣糾紛中，有的法院直接以買受人是否知曉房屋已設(shè)立居住權(quán)為由來判斷其善意與惡意，以此判定善意取得能否成立。還有法院直接將居住權(quán)作為依據(jù)，以之作為阻卻強(qiáng)制執(zhí)行申請效力有效的執(zhí)行異議。有的法院也會(huì)將房屋受讓人知曉居住權(quán)的存在作為判定其惡意串通損害第三人利益的依據(jù)，以之判定買賣合同無效。當(dāng)然，也有法院直接將協(xié)議中約定的居住視為特定人享有居住權(quán)，并對之直接予以保護(hù)。凡此種種不同的裁判均表明，在我國《民法典》將居住權(quán)規(guī)定入物權(quán)編之前，除極個(gè)別法院將當(dāng)事人之間以居住權(quán)模式創(chuàng)設(shè)的權(quán)利直接予以承認(rèn)并將居住權(quán)作為一種物權(quán)類型對其予以保護(hù)外，部分法院是將其視為居住人所享有的合法居住利益而對其采取變通的方法予以保護(hù)，其間自然也存在較多裁判因并不承認(rèn)居住權(quán)的合法性而對之不予保護(hù)。法院對居住權(quán)相關(guān)爭議的不同裁判充分表明我國在立法上應(yīng)對居住權(quán)予以明確規(guī)范，否則，司法實(shí)踐中對同類爭議裁判的長期多樣化自然會(huì)愈發(fā)突顯居住權(quán)制度缺失的弊端。也正因如此，居住權(quán)最終寫入我國《民法典》。
然而，盡管《民法典》對居住權(quán)予以規(guī)定，但由于條文的表達(dá)多概括籠統(tǒng)不夠具體，導(dǎo)致在實(shí)踐中自然人設(shè)立居住權(quán)時(shí)仍然會(huì)處于一種因規(guī)則不齊備而導(dǎo)致權(quán)利創(chuàng)設(shè)人無所適從，最終讓主體權(quán)益難以得到保障，或者相關(guān)糾紛多發(fā)后裁判機(jī)關(guān)卻無健全規(guī)則予以裁判的困境。當(dāng)然，相信在具體案件的審理過程中，各裁判者針對居住權(quán)法律規(guī)范籠統(tǒng)概括的情形，均會(huì)通過法律解釋和漏洞填補(bǔ)等方法，“對立法者疏未顧及之處，仍應(yīng)運(yùn)用其智慧，自動(dòng)審查有關(guān)各種利益”,以實(shí)現(xiàn)法律推理邏輯自洽和個(gè)案公平正義的平衡。但是，欲使居住權(quán)制度隨著我國《民法典》的頒行而在實(shí)踐中得到正確適用，當(dāng)相關(guān)爭議發(fā)生時(shí)裁判機(jī)關(guān)也能依據(jù)相關(guān)規(guī)則對實(shí)踐案件進(jìn)行裁判以解決居住權(quán)制度在實(shí)踐中面臨的現(xiàn)實(shí)問題，就必須追溯居住權(quán)的發(fā)展源流，依據(jù)其特性與價(jià)值，結(jié)合我國的實(shí)際需求來健全相關(guān)規(guī)則，讓相關(guān)規(guī)則在實(shí)踐中具體可行，全面發(fā)揮該制度的應(yīng)有功能，以解決居住權(quán)制度在實(shí)踐中面臨的問題。
二、居住權(quán)的歷史淵源
從源流上看，居住權(quán)的歷史甚為久遠(yuǎn)，其濫觴于羅馬法。最早的規(guī)定見于羅馬法中的人役權(quán)，其基本含義及所涉范圍與當(dāng)今差別不大，僅所屬的權(quán)利類型與當(dāng)今的規(guī)定稍有不同。如欲健全我國居住權(quán)制度的相關(guān)規(guī)則以供實(shí)踐中具體適用，就必須清楚居住權(quán)的產(chǎn)生及發(fā)展源流，從中觀其價(jià)值功能的演變與發(fā)展，就其發(fā)展趨勢探尋最適合我國的居住權(quán)適用規(guī)則。
（一）居住權(quán)的發(fā)端
1.居住權(quán)的產(chǎn)生及范圍
在古羅馬共和國末葉，無夫權(quán)婚姻和奴隸的解放日益增多，每遇家長亡故，那些沒有繼承權(quán)或喪失勞動(dòng)能力的人的生活就成了問題。因此，丈夫和家主就把一部分家產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)、居住權(quán)等遺贈(zèng)給妻或被解放的奴隸，使他們生有所靠，老有所養(yǎng)。這些權(quán)利，優(yōu)帝一世時(shí)統(tǒng)稱為人役權(quán)。在當(dāng)時(shí)，除所有權(quán)之外，羅馬人所承認(rèn)的其他物權(quán)都是從屬性權(quán)利，役權(quán)更是如此。它們都只能從已經(jīng)屬于他人所有的物上產(chǎn)生。羅馬人稱它們?yōu)閕ura（權(quán)利）或iura in re（對物的權(quán)利），現(xiàn)代人稱其為“他物權(quán)（iura in re aliena）”。在優(yōu)士丁尼法中，役權(quán)的歷史甚為久遠(yuǎn)，指的是對他人之物所享有的古典權(quán)利，內(nèi)容包括地役權(quán)、人役權(quán)。役權(quán)屬于物權(quán)，它具有物權(quán)的全部特征，且僅可在他人所有物上設(shè)定，而不能在自己所有物上成立，其設(shè)定也是為了特定的土地或特定人的便益，不能和需役地或享用人相分享。它既不適用于任何自己的物，也不得表現(xiàn)為要求作為，它是為特定的土地或人而設(shè)，且不可轉(zhuǎn)讓。前一種役權(quán)叫作地役權(quán)，后一種役權(quán)叫作人役權(quán)。羅馬歷史上，人役權(quán)的出現(xiàn)晚于地役權(quán)。與地役權(quán)相比，它是為了特定人的利益而設(shè)的，故羅馬人認(rèn)為其是人與物之間的關(guān)系，與地役權(quán)為土地與土地之間的關(guān)系不同。這兩種役權(quán)有著頗為不同的功能和性質(zhì)。地役權(quán)用來在相鄰關(guān)系中滿足土地方面的需要，并且是從正面確定的使用權(quán)。人役權(quán)的目的則是為了保障特定人享受優(yōu)惠，一般把充分享用某物作為生活依靠，而該物的所有權(quán)并未轉(zhuǎn)讓給他們。人役權(quán)是為特定人的利益而利用他人所有之物的權(quán)利，即以他人的物供自己使用和收益。人役權(quán)因權(quán)利享有人死亡或權(quán)利喪失而消滅。
在《民法大全》中發(fā)現(xiàn)的那些被稱為人役權(quán)的權(quán)利，表面上看是典型權(quán)利，從分類上看，其間居住權(quán)便作為一個(gè)獨(dú)立的類型與用益權(quán)等權(quán)利類型并列。優(yōu)帝一世時(shí)，居住權(quán)是指居住他人的房屋的權(quán)利，屬于使用權(quán)，但其權(quán)利又大于一般的使用權(quán)。據(jù)考證，由遺囑授予居住權(quán)遠(yuǎn)在其他人役權(quán)產(chǎn)生之前，最初僅作為受遺贈(zèng)人享受某種利益的事實(shí)，優(yōu)帝一世始把它正式列入人役權(quán)。關(guān)于居住權(quán)人能否把標(biāo)的物出租給第三人，羅馬法學(xué)家曾有爭議，早時(shí)人們曾爭論它是一種使用權(quán)還是一種用益權(quán)，但優(yōu)士丁尼賦予它以特別的形式，他效仿馬爾切勒，承認(rèn)居住權(quán)的享有人有權(quán)出租房子，但無權(quán)讓人免費(fèi)享用它。其對之作了肯定規(guī)定，即享受此項(xiàng)利益的人可以把標(biāo)的物出租給他人，但不得作無償?shù)氖褂媒栀J。由是，居住權(quán)（habitatio）便成為在一所房子中居住和出租它的權(quán)利。
2.居住權(quán)的設(shè)立與消滅
在羅馬法，居住權(quán)屬于役權(quán)，役權(quán)的設(shè)立與消滅制度自然也決定著居住權(quán)的成立與消滅。在當(dāng)時(shí)，設(shè)立役權(quán)的方式包括協(xié)商、裁判或法律規(guī)定等。在古典法中，設(shè)立役權(quán)的行為是明示的和要式的行為。至優(yōu)士丁尼法中，役權(quán)已經(jīng)可以通過簡單的買賣或贈(zèng)與而取得，這種協(xié)議還可以不必采取任何程式，甚至還允許當(dāng)事人以默示協(xié)議的形式來讓與役權(quán)。此外，役權(quán)同所有權(quán)一樣也可以從繼承、遺贈(zèng)或其他死因取得中獲得。就役權(quán)的消滅，其規(guī)定當(dāng)標(biāo)的缺乏時(shí)役權(quán)自然消滅。例如，需役地不復(fù)存在時(shí)地役權(quán)消滅，享有人役權(quán)的自然人喪失其人役權(quán)或者死亡，其所享有的人役權(quán)自然消滅。然而，由于作為人役權(quán)的居住權(quán)和勞作權(quán)所涉關(guān)系只具有滿足人的最直接需要的性質(zhì)，而不具有鮮明的法律特點(diǎn)，故其并不會(huì)因人格減等而喪失。除此之外，作為一主體享有的權(quán)利，當(dāng)權(quán)利的享有人自動(dòng)放棄該權(quán)利時(shí)，役權(quán)當(dāng)然消滅。享有的權(quán)利人長期不行使權(quán)利，即長期不行使居住權(quán)如超過十年甚至二十年，那該權(quán)利消滅。在發(fā)生享有役權(quán)的權(quán)利人與役權(quán)客體物的所有者身體混同的情形時(shí)，此役權(quán)也自當(dāng)消滅。基于人役權(quán)具有期限性與人身性等特性，當(dāng)主體享有人役權(quán)附有解除條件的，隨著解除條件的具備，該人役權(quán)消滅，享有權(quán)利的期限屆滿時(shí)自也如此。
（二）近、現(xiàn)代民法中的居住權(quán)
在19世紀(jì)西歐各國編纂的民法典中，居住權(quán)繼續(xù)被規(guī)定。例如《法國民法典》便將居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)并列規(guī)定。其還規(guī)定，居住權(quán)、用益權(quán)的設(shè)立方式、喪失方式均相同。居住權(quán)的享有者，即使在獲得居住權(quán)時(shí)處于未婚狀態(tài)，如其在享有居住權(quán)后再婚配，也可攜其家庭成員共同居住于該房屋當(dāng)中。居住權(quán)的設(shè)立，僅在于解決特定權(quán)利人及其家庭成員的居住利益問題，故權(quán)利的享有者既不得轉(zhuǎn)讓其居住權(quán)，更不得將享有居住權(quán)的房屋進(jìn)行出租。其后的《德國民法典》也規(guī)定，可以住宅的形式將部分或全部建筑物設(shè)定人役權(quán)來供他人作居住使用，且排除所有人，同時(shí)，關(guān)于用益權(quán)的部分相關(guān)規(guī)定準(zhǔn)用于此項(xiàng)住宅權(quán)。除此之外，瑞士、意大利、奧地利、阿根廷、智利、西班牙、埃塞俄比亞、巴西、泰國等國及美國的路易安那州在其民法典中對居住權(quán)也進(jìn)行了規(guī)定。在這些法典中，居住權(quán)均以房屋作為滿足特定人及家庭生活居住之需求而設(shè)立，設(shè)立中充分體現(xiàn)房屋所有權(quán)人的意思自由。雖然各法典通常將居住權(quán)與用益權(quán)、使用權(quán)并列進(jìn)行規(guī)定，但基于居住權(quán)是用益權(quán)中的特殊類型，故多規(guī)定用益權(quán)之設(shè)立、消滅、權(quán)利范圍及期限等規(guī)定準(zhǔn)用于居住權(quán)。
然而，在大陸法系的形成與發(fā)展過程中，這一制度卻始終未被日本及我國，包括臺(tái)灣地區(qū)民法所繼受，理由主要是東方文化與西方文化不一樣，亞洲地區(qū)并無人役權(quán)之規(guī)范傳統(tǒng)。比如在中國，父母中一人死亡，家并不會(huì)解體，而養(yǎng)兒防老的觀念也抑制了此制度的適用。學(xué)界也認(rèn)為主要原因在于此制度存在的弊端與對個(gè)人財(cái)產(chǎn)權(quán)益的尊重之間存在的不協(xié)調(diào)愈發(fā)明顯，即當(dāng)房屋被設(shè)立居住權(quán)后，房屋居住權(quán)通常至居住權(quán)人死亡才消滅，房屋所有人在不短的期限內(nèi)便不能再使用該房屋，其自不便更無積極性來關(guān)心房屋，居住權(quán)人也不會(huì)如所有權(quán)人一般愛護(hù)房屋以維護(hù)其財(cái)產(chǎn)價(jià)值，這也導(dǎo)致房屋財(cái)產(chǎn)價(jià)值的損耗。同時(shí)，隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展及居民生活條件的改善，當(dāng)自然人的生活居住不再成為主要問題時(shí)，居住權(quán)也就逐漸被邊緣化。但是，隨著理論和實(shí)踐的發(fā)展，一直未繼受居住權(quán)制度的日本，根據(jù)自身社會(huì)的發(fā)展和實(shí)踐需求，在民法典的最新修訂中，也增加了此制度。
三、居住權(quán)的特征及價(jià)值
明者因時(shí)而變，知者隨事而制。隨著時(shí)代的發(fā)展及社會(huì)的發(fā)展需求變化，在《民法典》的修訂過程中，居住權(quán)作為一項(xiàng)法定用益物權(quán)被寫入物權(quán)編，其目的便在于兼顧租賃房屋所具有的靈活性和商品房所具有的保障購房人長期、穩(wěn)定的居住權(quán)益的同時(shí)，又需克服其間存在的弊端。依《民法典》的規(guī)定，居住權(quán)為用益物權(quán)。然而，作為解決特定人生活居住困難而設(shè)立的居住權(quán)卻有著其他用益物權(quán)不具備的特征與價(jià)值，故此難以被其他用益物權(quán)所替代。其特征與價(jià)值，既蘊(yùn)含著以人民為中心的發(fā)展思想，更彰顯其成為住房領(lǐng)域供給側(cè)改革的重要成果。
（一）居住權(quán)的特征
1.目的特定
一項(xiàng)用益物權(quán)的設(shè)立目的在于讓非所有權(quán)人對他人之物進(jìn)行使用并獲取收益，如何使用他人之物并獲取收益往往由使用權(quán)人在不損害他人之物的基礎(chǔ)上自行決定。然而，居住權(quán)這一用益物權(quán)的使用目的從其產(chǎn)生那一天開始，就被特定下來。即設(shè)立居住權(quán)的目的僅為滿足生活居住需要。從居住權(quán)的發(fā)端乃至近、現(xiàn)代民法中設(shè)立居住權(quán)的目的來看，居住權(quán)之所以產(chǎn)生均非為生產(chǎn)經(jīng)營，而是為滿足特定人基本生活居住的需要。而且，一并與居住權(quán)人使用所居房屋的也僅限于其家屬，故居住權(quán)往往成為滿足個(gè)人及其家庭居住需要的用益物權(quán)。
2.無償為原則
在民事領(lǐng)域，當(dāng)非所有人欲對他人之物享有占有及使用等民事權(quán)益時(shí)，民事主體之間往往會(huì)以有償為協(xié)議的基本原則，以確定主體間的權(quán)利義務(wù)規(guī)則。然而，在居住權(quán)設(shè)立時(shí)，主體間便不再以有償原則確定其權(quán)利義務(wù)，而是以無償作為基本原則，許多國家甚至直接禁止有償設(shè)立此權(quán)利。設(shè)立居住權(quán)以無償為原則的主要原因在于居住權(quán)主要是在家庭成員間基于親情關(guān)系而設(shè)立。如果居住權(quán)設(shè)立人與權(quán)利人之間非為親情關(guān)系，或雖為親情關(guān)系，但只為滿足生活居住之需要，同時(shí)也約定有償?shù)模梢膊唤?。故我國《民法典》?guī)定，居住權(quán)的設(shè)立，無償為常態(tài)，有償為例外。
3.權(quán)利主體特定
居住權(quán)從古羅馬法發(fā)端開始發(fā)展至今，作為一項(xiàng)現(xiàn)代社會(huì)中的民事權(quán)利，其權(quán)利的享有主體卻并不廣泛，而是被法律特定下來。對居住權(quán)的設(shè)立主體，法律未作出限制性規(guī)定，但對居住權(quán)的享有者，法律均規(guī)定只能是自然人而非其他法律主體。具體而言，居住權(quán)的享有主體既可以是父母，也可以是離婚配偶及隨雇主多年且無房居住的保姆，還可以是居住權(quán)設(shè)立主體認(rèn)為能對自己房屋享有居住利益的任何自然人。
4.權(quán)利內(nèi)容受限制
從居住權(quán)產(chǎn)生開始，權(quán)利人享有的此權(quán)利從其內(nèi)容上就一直受到限制。居住權(quán)是由非所有權(quán)人為生活目的對他人的房屋進(jìn)行占有與使用的權(quán)利，其設(shè)立實(shí)為一種利他行為，故權(quán)利人享有的權(quán)利較其他用益物權(quán)會(huì)受到更多地限制。從居住權(quán)的發(fā)端開始，其所具有的人役權(quán)的人身屬性就決定它不可能從權(quán)利主體分離出來或轉(zhuǎn)讓出去。權(quán)利主體死亡時(shí)，具有強(qiáng)烈人身屬性的居住權(quán)自然消滅，更不可能存在繼承的問題。除優(yōu)帝一世時(shí)曾對居住權(quán)人能否把標(biāo)的物出租給第三人作出過肯定規(guī)定外，設(shè)立居住權(quán)的住宅不得出租也是通例，否則將與設(shè)立居住權(quán)的宗旨相違。即原則上居住權(quán)人只能選擇行使或放棄居住權(quán)，而不得為轉(zhuǎn)讓、出租等行為。
5.有期限限制
居住權(quán)雖然屬于物權(quán)范疇，但權(quán)利人享有此權(quán)利的期間是有限制的。所有權(quán)的效用就在于使用與收益，而居住權(quán)的設(shè)立則會(huì)導(dǎo)致所有權(quán)人對設(shè)立了居住權(quán)的房屋僅僅享有處分權(quán)，且此處分權(quán)還因另一方用益關(guān)系的存在而大受限制；另一方雖無所有權(quán)卻完全占有、使用房屋，而且無償。居住權(quán)的設(shè)立實(shí)際促成房屋產(chǎn)權(quán)人與用益權(quán)人分離，還讓房屋產(chǎn)權(quán)人對房屋的處分權(quán)大受限制。此權(quán)能結(jié)構(gòu)分離導(dǎo)致的最大流弊不甚利于對房屋這一標(biāo)的物的改良，即雙方對房屋的改良均無利益激勵(lì)動(dòng)因，故房屋往往處于不斷消耗狀態(tài)?！兜聡穹ǖ洹愤€明確確定，住宅權(quán)人無須對由住宅權(quán)的適當(dāng)行使所引起的物的變更或毀損負(fù)責(zé)任。從整個(gè)社會(huì)利益角度考量，不動(dòng)產(chǎn)的長期無償使用并不利于經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。因此，從羅馬法開始，居住權(quán)的設(shè)立都必須有期限限制，禁止設(shè)立永續(xù)存在的居住權(quán)。
（二）居住權(quán)的價(jià)值
1.民事主體權(quán)益的平等保護(hù)
對居住權(quán)立法持否定意見者認(rèn)為，居住權(quán)適用對象范圍狹小，其主要涉及無房居住的父母、離婚配偶以及跟隨雇主多年的保姆用房問題，對此類居住問題可通過贍養(yǎng)制度、附條件的遺囑繼承或買賣甚至房屋租賃等途徑解決，故對之無立法的必要。然而，從居住權(quán)的特征可知，作為物權(quán)中的獨(dú)立類型，其與贍養(yǎng)、租賃等制度存在實(shí)質(zhì)區(qū)別，其他制度對之無法取代。從對民事主體權(quán)益的保護(hù)來看，所有民事主體的權(quán)益都應(yīng)受到民法規(guī)范平等且全面的保護(hù)。在現(xiàn)實(shí)生活中既然已有特定群體連生活居住的基本問題都沒能解決，且司法實(shí)踐中已不斷出現(xiàn)對此類主體權(quán)益予以保護(hù)的裁決，那自當(dāng)以法律對此制度予以規(guī)范，使相關(guān)民事主體的權(quán)益能得到法律的確認(rèn)與保護(hù)，讓司法機(jī)關(guān)裁判案件時(shí)能有法可依而不是另辟蹊徑致裁判不一，這也是對民事主體利益平等保護(hù)的重要體現(xiàn)。
2.特定群體的生活保障
從居住權(quán)起源來看，該制度的創(chuàng)設(shè)與身份關(guān)系緊密相關(guān)。依中國傳統(tǒng)習(xí)俗及家庭觀念，自然人生活居住的保障往往由家庭完成，家人間的扶養(yǎng)扶助基本也可解決家庭中老人的居住與生活需求。在此背景下，再另設(shè)滿足特定人基本生活居住需要的居住權(quán)似有多余，這也是我國立法進(jìn)程中居住權(quán)雖多次進(jìn)入法律草案可最終仍被刪除的主要原因。然而，該制度發(fā)展至今，其適用范圍已經(jīng)擴(kuò)展至身份關(guān)系之外的其他無房居住的自然人。特別在當(dāng)今社會(huì)，房價(jià)的居高不下已經(jīng)迫使個(gè)人、社會(huì)乃至國家的觀念必須從“居者有其屋”向“住有所居”轉(zhuǎn)變，而“住有所居”者的權(quán)利如果仍停留在僅通過租賃等合同來保障，那居住者仍將處于隨時(shí)被“掃地出門”的窘境。當(dāng)居住的權(quán)利不能得到如實(shí)保護(hù)時(shí)，“住有所居”也將成為一句空話。而且，現(xiàn)實(shí)中民眾的生活習(xí)慣已經(jīng)讓具有身份關(guān)系的人之間多世同堂而居的狀態(tài)愈發(fā)減少，意欲以同室而居來對老人進(jìn)行贍養(yǎng)已不再是統(tǒng)一的生活方式。在《民法典》中以用益物權(quán)的形式設(shè)立居住權(quán)對特定人的居住權(quán)益進(jìn)行保護(hù)，此等保護(hù)程度遠(yuǎn)非租賃合同所能達(dá)到，這也正是設(shè)立居住權(quán)以保障特定群體基本生活居住需求的根本原因。
3.以房養(yǎng)老的急迫需要
隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，受到實(shí)施多年的計(jì)劃生育政策導(dǎo)致家庭結(jié)構(gòu)的變化，以及人口老齡化、高房價(jià)、社會(huì)養(yǎng)老保障的不足等因素的綜合影響，居住權(quán)制度在現(xiàn)代生活中的價(jià)值越發(fā)突顯。根據(jù)第七次全國人口普查數(shù)據(jù)，我國家庭戶平均每戶人口從第六次人口普查時(shí)的3.10人縮小至目前的2.62人。60歲及以上人口占18.70%，較上一次人口普查時(shí)的13.26%上升5.44個(gè)百分點(diǎn)，僅65歲及以上人口就已占13.50%。人口撫養(yǎng)比為45.9%，相較上一次人口普查增長了11.7個(gè)百分點(diǎn)。在流動(dòng)人口中，與2010年相比，人戶分離人口增長88.52%，市轄區(qū)內(nèi)人戶分離人口增長192.66%，流動(dòng)人口增長69.73%，人口流動(dòng)趨勢更加明顯，規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大。關(guān)于60歲及以上老年人家庭戶中空巢家庭戶占全國家庭戶總數(shù)比例、單身老人戶占全國家庭戶總數(shù)比例、只有一對老年夫婦的戶占全國家庭戶總數(shù)比例雖然在國家統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站無法查詢，但從流動(dòng)人口的增幅來看，此數(shù)據(jù)相較上一次人口普查而言，應(yīng)有大幅度的增加。
總體上看，我國人口老齡化逐步加速?！笆奈濉逼陂g，我國將邁入中度老齡化階段。老年人口占比到2030年時(shí)將達(dá)到25%左右，高齡老年人口（80歲及以上）的增加幅度將加劇。盡管國家已適度放開對計(jì)劃生育的控制，然而并未出現(xiàn)預(yù)想中的人口增量。存續(xù)20多年的獨(dú)生子女政策已經(jīng)幾乎讓多世同堂徹底消滅，現(xiàn)代社會(huì)的多元化及“四、二、一”家庭結(jié)構(gòu)成為主流，更讓父母子女均能共同生活越發(fā)不可能，人口老齡化的加劇讓“老有所養(yǎng)”僅限于血緣親屬之間已愈發(fā)困難，意圖由國家全面承擔(dān)養(yǎng)老保障更不現(xiàn)實(shí)，“老有所養(yǎng)”需解決的首要問題是居住，但經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)更是讓老人們不堪重負(fù)。然而，居住權(quán)卻能通過讓房屋的所有權(quán)與使用權(quán)分離，成為不必另行增加投入?yún)s能有效解決無房人群特別是老人的基本生活居住需要，或緩解雖有房但無錢養(yǎng)老者資金壓力的重要途徑。此物權(quán)制度的設(shè)置，為老人的基本生活居住需要或養(yǎng)老資金需求提供了新的解決途徑，且不受任何第三人包括房屋所有權(quán)人的妨礙，這不失為從目前的制度體系中所能探尋出的解決此類問題的有效途徑。
四、居住權(quán)的應(yīng)用模式及需明確的規(guī)則
作為歷史久遠(yuǎn)且在我國立法中飽受爭議的居住權(quán)法律制度，其在寫入我國《民法典》后是否真能如立法者所愿發(fā)揮出該制度的應(yīng)有功能與價(jià)值，有待實(shí)踐的進(jìn)一步檢驗(yàn)。依《民法典》規(guī)定，房屋所有權(quán)人均有權(quán)在其房屋設(shè)立居住權(quán)，以供特定人的生活居住之需。然而，社會(huì)發(fā)展至今，居住權(quán)的設(shè)立已經(jīng)不再僅限制于家庭或親屬之間，設(shè)立的范圍已經(jīng)不斷擴(kuò)大。在老齡社會(huì)中，居住權(quán)設(shè)立的模式更應(yīng)有多種選擇。從立法上看，我國對居住權(quán)的定位，目前主要在于發(fā)揮居住權(quán)所具有的扶助功能，滿足特定群體生活保障的基本生活居住需求，為以房養(yǎng)老提供法律保障，也為公租房提供法律支持。為使居住權(quán)能充分發(fā)揮其價(jià)值功能且與其他制度一并協(xié)同保障特定群體的生活居住利益，讓居住權(quán)原則性的規(guī)定具體化，筆者認(rèn)為，依《民法典》的規(guī)定，以房屋所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)時(shí)與相對方之間是否存在對價(jià)關(guān)系為標(biāo)準(zhǔn)，可將居住權(quán)的應(yīng)用模式分為扶助性居住權(quán)與商業(yè)化居住權(quán)予以規(guī)范。同時(shí)，還有必要對居住權(quán)的相關(guān)規(guī)則予以明確，這既能為民眾設(shè)立居住權(quán)提供行為依據(jù)，也便于裁判機(jī)關(guān)有統(tǒng)一且具體的裁判規(guī)則可以遵循。
（一）居住權(quán)的應(yīng)用模式
1.“贈(zèng)居同一”的扶助性居住權(quán)
在此模式下，房屋所有權(quán)人雖以遺囑將房屋所有權(quán)遺留給法定繼承人或受遺贈(zèng)人，或?qū)⒎课葙?zèng)與他人，但同時(shí)又在該房屋上為特定人設(shè)立居住權(quán)。此類居住權(quán)人往往是遺囑人或遺贈(zèng)人無房居住的近親屬，配偶居多，而獲得房屋所有權(quán)的多是其法定繼承人或關(guān)系特別要好的人。在此等情形中，房屋所有權(quán)人既想把房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給特定的親人或朋友，但又擔(dān)心其他親人朋友的生活居住問題，為防止顧此失彼，故作此折中處理，通過對取得房屋所有權(quán)人的權(quán)利作出適當(dāng)限制來兼顧無房居住親友的居住利益。因此種模式的居住權(quán)多在家庭內(nèi)部的親人之間設(shè)立，具有更多的倫理性與扶助性的傳統(tǒng)意義，自然為無償。在此模式下，居住權(quán)所具有的倫理性與人身性均得到了最大程度的體現(xiàn)。從居住權(quán)制度產(chǎn)生開始，其就與羅馬社會(huì)現(xiàn)實(shí)密不可分，它從設(shè)立開始就是為了家庭生活中弱者的利益考慮，也體現(xiàn)著羅馬法對家庭生活中弱者的人文關(guān)懷。在世界各國對羅馬法的繼受當(dāng)中，居住權(quán)的這種倫理性和人身性特征均得以完整保存。居住權(quán)發(fā)展至今并寫入我國《民法典》，其間也無不體現(xiàn)著此類特征。
需明確的是，在我國法律將居住權(quán)規(guī)范為用益物權(quán)之前，基于物權(quán)法定原則，房屋被轉(zhuǎn)移所有權(quán)后，非所有權(quán)人只能以租賃的形式對他人的房屋進(jìn)行占有、使用，故當(dāng)論及以房養(yǎng)老的相關(guān)事宜時(shí)，只能以“租”一詞來表述對房屋占有、使用的權(quán)源，且此處所言的“租”也僅能在特定主體間產(chǎn)生民法上的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系。但在《民法典》對居住權(quán)進(jìn)行規(guī)定后，居住權(quán)已經(jīng)作為用益物權(quán)來解決房屋非所有人對房屋的占有、使用權(quán)益問題，其所引發(fā)的物權(quán)關(guān)系與租賃所引發(fā)的債權(quán)關(guān)系具有明顯的區(qū)別。故當(dāng)論及以居住權(quán)解決養(yǎng)老等問題時(shí)，再以“贈(zèng)租同一”來表述其間法律關(guān)系已不正確，而應(yīng)稱之為“贈(zèng)居同一”。
2.“售后回居”的商業(yè)化居住權(quán)
依當(dāng)前世界各國及各地區(qū)立法通例，設(shè)立居住權(quán)均無償，不可有償設(shè)立。有學(xué)者也通過研讀民法典草案認(rèn)為，立法機(jī)關(guān)的意圖在于肯定居住權(quán)是以自然人的“生活居住”為要旨，不宜將居住權(quán)功能擴(kuò)展至“投資性”功能。然而，我國《民法典》最終規(guī)定，設(shè)立居住權(quán)原則上無償，但也可通過約定有償設(shè)立。這便為居住權(quán)的商業(yè)化包括投資功能的實(shí)現(xiàn)預(yù)留了拓展的窗口。以有償模式設(shè)立的居住權(quán)，因設(shè)立居住權(quán)的主體間存在對價(jià)關(guān)系，故可將此模式稱為商業(yè)化居住權(quán)或居住權(quán)的商業(yè)化利用。
在居住權(quán)的商業(yè)化模式中，最常見的形態(tài)是“售后回居”。在此模式下，房屋所有權(quán)人通過出售方式將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移給買受人，但同時(shí)在該房屋上為自己或其他特定人設(shè)立居住權(quán)。對該房屋的居住權(quán)既可及于整套或整幢房屋，也可僅及于房屋中的一部分。此種模式古也有之，即役權(quán)（實(shí)際上是用益權(quán)）也可以在轉(zhuǎn)讓所有權(quán)時(shí)加以提取，即保留給先前的所有人，人們稱此為通過扣除加以設(shè)立。通過此途徑，房屋所有權(quán)人既可獲得大額的出售房款以滿足自己養(yǎng)老生活等需求，也能讓自己穩(wěn)定居住房屋的權(quán)利能得到物權(quán)制度的保護(hù)，即使此房屋的所有權(quán)經(jīng)多輪轉(zhuǎn)讓也不受排斥。在涉居住權(quán)房屋因當(dāng)事人發(fā)生糾紛而進(jìn)入執(zhí)行程序時(shí)，也會(huì)因該房屋上存在居住權(quán)而讓其變價(jià)金額大受影響。在執(zhí)行標(biāo)的物為涉居住權(quán)房屋時(shí)，該房屋上存在的權(quán)利負(fù)擔(dān)將會(huì)導(dǎo)致該房屋被“帶居拍賣”，新的房屋受讓人因需繼續(xù)承擔(dān)居住權(quán)而得容忍居住權(quán)人在該房屋內(nèi)繼續(xù)居住。由此，在所設(shè)立的居住權(quán)期間內(nèi)，通常是居住權(quán)人死亡前，居住權(quán)人的生活居住便得到充分的保障。作為房屋的買受人，其以相對低廉的價(jià)格獲得房屋的所有權(quán)，甚至也可獲得與居住權(quán)人共同使用該房屋的權(quán)利。在居住權(quán)到期后，買受人獲得該房屋的完整所有權(quán)。
在“售后回居”模式中，對投資者而言，購買此類房屋并非會(huì)因居住權(quán)的存在而影響其投資價(jià)值。從資金的投入來看，購買此類房屋的價(jià)金明顯低于市價(jià)，需繳納的稅費(fèi)也應(yīng)低于其他未設(shè)置有居住權(quán)的房屋買賣所需繳納的稅費(fèi)，但買受人獲得的仍然是全房屋的所有權(quán)。從長遠(yuǎn)來看，隨著社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，不動(dòng)產(chǎn)的增值是基本趨勢，而隨著居住權(quán)人年歲的增長，買受人對房屋所有權(quán)的完整權(quán)能也愈發(fā)接近。只要居住權(quán)人對居住房屋進(jìn)行正常的管理使用及維護(hù)，自能保證該房屋會(huì)長期處于適宜居住的良好狀態(tài)，這既維持且保證了房屋的增值，更減輕了投資人對房屋的管理負(fù)擔(dān)。當(dāng)居住權(quán)消滅時(shí)，買受人便獲得所有權(quán)的完整權(quán)能。在生活中，有人將此模式稱為售后回租，此稱謂甚不恰當(dāng)，不能正確概括其主體間的法律關(guān)系，更易讓人誤以為居住權(quán)人之所以享有使用房屋的權(quán)利是因?yàn)槠渑c房屋買受人即新所有權(quán)人之間存在的是租賃的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，而非物權(quán)關(guān)系，故將此類模式稱為“售后回居”為宜。當(dāng)然，基于我國剛規(guī)定的居住權(quán)制度還不甚健全，此種模式也只能算是為滿足社會(huì)多樣化投資需求的商業(yè)化居住權(quán)的最基本形態(tài)。
此模式最能與國家其他養(yǎng)老保障制度協(xié)同配合，在老齡社會(huì)中發(fā)揮其特定價(jià)值，以滿足部分人以房養(yǎng)老的急迫需要。它不僅較適宜于老齡社會(huì)中用以解決老有所養(yǎng)時(shí)仍存在的居住問題，還特別適宜于自然人因年老后經(jīng)濟(jì)收入下降、養(yǎng)老生活及醫(yī)療開支不斷增加或遇經(jīng)濟(jì)衰退等原因而導(dǎo)致生活及醫(yī)療難以得到保障的老人。房屋的買受人既可是需房居住但購買能力有限的人，也可是從事金融投資的個(gè)人甚至國家。而且，此模式還可用于解決我國國管公房當(dāng)前面臨的問題，并與其他途徑一起以多渠道的方式健全我國的住房保障制度。目前，我國各地都在大力加快發(fā)展保障性租賃住房建設(shè)，然而，無論是廉租房還是公租房，對房屋的管理與使用都存在系列問題，居者更是擔(dān)心自己長久居住的權(quán)利能否得到保障。為此，可以通過在國管公房上以有償?shù)男问綖檫_(dá)到條件的申請者設(shè)立居住權(quán)，以解決其生活居住問題，讓其安心，真正從根本上解決居住者的顧慮，讓保障性住房真正全面發(fā)揮其保障功能，以實(shí)現(xiàn)“讓全體人民住有所居”的目標(biāo)。
（二）需明確的規(guī)則
正是居住權(quán)制度獨(dú)有的特征及價(jià)值決定著其經(jīng)由多年發(fā)展仍然存續(xù)，而充分發(fā)揮其特有的用益物權(quán)功能更能促使其與我國的其他政策一道共同保障特定群體的生活居住利益。也正是基于此，我國立法機(jī)關(guān)一改過往對居住權(quán)不予規(guī)定的情形，在《民法典》中對之作出了與傳統(tǒng)居住權(quán)規(guī)則不完全相同的規(guī)定。欲使《民法典》中原則性的居住權(quán)規(guī)則成為民眾設(shè)立居住權(quán)時(shí)可遵循的具體規(guī)定，同時(shí)也便于裁判機(jī)關(guān)裁判相關(guān)糾紛時(shí)有統(tǒng)一的具體規(guī)則作為憑據(jù)，以保障特定人享有的居住權(quán)，以《民法典》第十四章共6條的規(guī)定為基礎(chǔ)，還需進(jìn)一步明確以下規(guī)則。
1.居住權(quán)的設(shè)立
居住權(quán)從其發(fā)端開始，便是只為滿足特定自然人生活居住需要而設(shè)立的用益物權(quán)，其權(quán)利主體非法人或其他組織。由于居住權(quán)既能以整幢房屋為對象來設(shè)立，也能以其中的某一間房屋為對象來設(shè)立，故會(huì)出現(xiàn)“一屋多權(quán)”的居住權(quán)設(shè)立模式，這與一物一權(quán)的所有權(quán)原則并不沖突。
從居住權(quán)的設(shè)立原因來看，房屋所有權(quán)人設(shè)立居住權(quán)的有效方式可以是合同或者遺囑，但設(shè)立原因的不同并不會(huì)導(dǎo)致權(quán)利人享有的居住權(quán)存在差異。就設(shè)立方式而言，除合法有效的口頭遺囑會(huì)產(chǎn)生以口頭方式設(shè)立居住權(quán)外，設(shè)立居住權(quán)均需采用書面形式。設(shè)立居住權(quán)時(shí)，設(shè)立人必須明確表明居住權(quán)享有者的姓名及其可居住房屋與居住期限等內(nèi)容。如果遺囑人設(shè)立居住權(quán)時(shí)附有條件，只要所附條件不違反禁止性規(guī)定就應(yīng)得到法律保護(hù)。即使遺囑人要求居住權(quán)人向房屋繼承人支付適當(dāng)?shù)慕疱X也應(yīng)允許，此時(shí)，是否接受此類遺囑并支付相應(yīng)金錢便成為居住權(quán)人的選擇權(quán)由被設(shè)立居住權(quán)的人享有，這實(shí)際屬于居住權(quán)有償設(shè)立的情形。遺囑人設(shè)立居住權(quán)時(shí)，如果未留下必留份給法定繼承人，則遺囑人所設(shè)立的居住權(quán)的享有者的權(quán)利將會(huì)受到影響。除此之外，繼承人或受遺贈(zèng)人就其所繼承或受遺贈(zèng)的居住權(quán)繳納稅款或清償債務(wù)自也應(yīng)當(dāng)。
除以意定方式設(shè)立居住權(quán)外，對能否以法院裁判或仲裁文書設(shè)立居住權(quán)，《民法典》對之未作規(guī)定。然而，在最高人民法院于2024年發(fā)布的《民法典婚姻家庭編司法解釋（征求意見稿）》中明確規(guī)定，法院可根據(jù)經(jīng)濟(jì)困難且無房居住者的請求，“通過判決設(shè)立一定期限的居住權(quán)”，以此作為離婚經(jīng)濟(jì)幫助的處理辦法。筆者建議裁判者作此類裁判時(shí)，在遇到需要房屋所有人與居住權(quán)人同住一套房的情形時(shí)，應(yīng)持謹(jǐn)慎的態(tài)度。在過往的司法實(shí)踐中，也的確存在以裁判方式為當(dāng)事人設(shè)立居住權(quán)的情形。然而，離婚訴訟往往是因夫妻間矛盾激化到不愿生活在一起，連協(xié)議離婚都不可能的情形下才向法院提出，此時(shí)如再讓二人共同居住在同一屋檐下，更容易導(dǎo)致矛盾的激化而不利于社會(huì)的穩(wěn)定。當(dāng)然，在訴訟調(diào)解過程中，經(jīng)法院調(diào)解后如果當(dāng)事人自愿以設(shè)立居住權(quán)來解決相互之間的爭議，應(yīng)當(dāng)允許。如果當(dāng)事人不愿意設(shè)立居住權(quán)，法院應(yīng)盡量另尋其他途徑對離婚時(shí)處于經(jīng)濟(jì)困難無房居住的一方予以幫助，以解決爭議，不建議以裁判的方式強(qiáng)制設(shè)立居住權(quán)。
2.居住權(quán)的生效
依《民法典》規(guī)定，居住權(quán)自登記時(shí)設(shè)立。故如果當(dāng)事人之間以合同設(shè)立居住權(quán)而不去申請辦理居住權(quán)登記，那么在申請辦理完居住權(quán)登記之前，在相關(guān)房屋上并不會(huì)產(chǎn)生居住權(quán)的物權(quán)負(fù)擔(dān)，而當(dāng)事人之間至多也僅有債權(quán)性質(zhì)的房屋使用關(guān)系，合同約定的居住權(quán)的享有者也并不會(huì)享有物權(quán)性質(zhì)的居住權(quán)。
在通過遺囑設(shè)立居住權(quán)的情形中，基于我國以宣示主義確定繼承人取得遺產(chǎn)的時(shí)間為繼承開始之時(shí)，故繼承人在被繼承人死亡時(shí)即已取得居住權(quán)。如果遺囑人在遺囑中已為他人在其房屋上設(shè)立居住權(quán)，房屋繼承人就需承受此居住權(quán)對其所繼承房屋所有權(quán)形成的限制，而不能以該居住權(quán)未經(jīng)登記為由主張無效，且繼承開始時(shí)居住權(quán)同步生效。然而，為全面保護(hù)居住權(quán)人的居住利益，避免第三人購買房屋時(shí)因?qū)幼?quán)的存在不知情而利益受到損害，更為避免產(chǎn)生權(quán)屬爭議，居住權(quán)如果因遺囑而產(chǎn)生，那遺囑生效后，有權(quán)享有居住權(quán)的繼承人有必要在規(guī)定的合理期限內(nèi)持遺囑等相關(guān)憑據(jù)去申請辦理居住權(quán)登記，房屋的繼承人對辦理居住權(quán)登記手續(xù)負(fù)有配合的義務(wù)，其他任何人員均不得阻礙其合法申請辦理登記。此類居住權(quán)若想產(chǎn)生對抗善意第三人的效果，就需得辦理完登記手續(xù)。此時(shí)的居住權(quán)登記僅起強(qiáng)化物權(quán)公示效力的功能，而并非是居住權(quán)這一物權(quán)設(shè)立的要件。然而，就受遺贈(zèng)人何時(shí)獲得居住權(quán)的問題，卻并非不無疑問。如果依《物權(quán)法》第29條所采取的遺贈(zèng)可直接導(dǎo)致物權(quán)變動(dòng)的“遺贈(zèng)物權(quán)變動(dòng)效力說”，受遺贈(zèng)人自當(dāng)于繼承開始時(shí)就取得居住權(quán)。然而，由于《物權(quán)法》的該條規(guī)定并未被《民法典》所沿用，故受遺贈(zèng)人何時(shí)取得居住權(quán)的規(guī)定便缺失。對此，筆者建議將通過遺贈(zèng)取得居住權(quán)的時(shí)間作與繼承取得居住權(quán)同一解釋，即基于遺贈(zèng)取得居住權(quán)的，自繼承開始時(shí)發(fā)生效力。
3.行使居住權(quán)的行為禁止
從居住權(quán)的發(fā)端開始，其設(shè)立便是為滿足特定自然人的生活居住需求，故如果發(fā)生居住權(quán)人轉(zhuǎn)讓居住權(quán)的情形，這說明其已不再具有對居住權(quán)的客觀需求；如果其死亡，居住權(quán)更是無任何存在的必要與可能。正是基于此，法律禁止居住權(quán)的轉(zhuǎn)讓與繼承。就設(shè)立有居住權(quán)的房屋所有權(quán)而言，法律并不禁止轉(zhuǎn)讓，但由于居住權(quán)本就為保障無房居住人的生活需求而設(shè)立，故居住權(quán)的設(shè)立自也對房屋所有人行使所有權(quán)構(gòu)成一定程度的限制，房屋所有權(quán)人對其房屋予以處置的權(quán)利將直接受到居住權(quán)存在的影響。新買受人欲取得房屋的所有權(quán)，就必須接受房屋上在先設(shè)立的居住權(quán)，故取得房屋所有權(quán)的新買受人在居住權(quán)的存續(xù)期間內(nèi)得允許居住權(quán)人對該房屋已設(shè)立居住權(quán)的部分行使占有、使用等相關(guān)權(quán)利，此等所有權(quán)與使用權(quán)在一定期限內(nèi)必須分離的狀態(tài)在一定程度上自會(huì)對此類房屋的交易形成一定阻礙而減少其交易量。
就居住權(quán)設(shè)立是否無償與設(shè)立居住權(quán)的住宅可否出租問題，從居住權(quán)的發(fā)展及各國與各地區(qū)立法來觀察，無償設(shè)立居住權(quán)及禁止出租已設(shè)立居住權(quán)的住宅是通例。但我國在將無償規(guī)定為原則后，又允許將有償作為例外，且將能否出租也做出同類規(guī)定。這實(shí)際則采取優(yōu)帝一世時(shí)的作法，即享受此項(xiàng)利益的人可以把標(biāo)的物出租給他人。雖然我國《民法典》已規(guī)定當(dāng)事人有權(quán)約定居住權(quán)設(shè)立是否有償以及設(shè)立居住權(quán)的住宅是否可出租，但總體而言，對此類處分行為應(yīng)嚴(yán)格限制?；诰幼?quán)具有一定的人身屬性和明確的目的特性，為滿足生活基本居住需求而創(chuàng)設(shè)的權(quán)利自當(dāng)排斥使用人以之牟利或轉(zhuǎn)讓，故妥當(dāng)合理的作法應(yīng)該是，有償設(shè)立居住權(quán)的住宅才應(yīng)允許出租，無償設(shè)立居住權(quán)的住宅應(yīng)禁止出租。此外，還應(yīng)防止居住權(quán)人濫用居住權(quán)，即當(dāng)居住權(quán)人濫用居住權(quán)時(shí)，應(yīng)喪失居住權(quán)。
4.物權(quán)追及效力的適用
根據(jù)物權(quán)所具有的追及效力，當(dāng)物權(quán)客體滅失后有替代物的，權(quán)利人對該物權(quán)客體的權(quán)利將及于該物權(quán)客體的替代物。在民事主體對物享有用益物權(quán)時(shí)，用益物權(quán)客體消滅而有替代物，用益物權(quán)人對之享有的權(quán)利自當(dāng)也可延伸至該替代物上。因此，在設(shè)立居住權(quán)的房屋因征收、置換或被損毀后以其他房屋回遷或足額替代賠償時(shí)，居住權(quán)人對替代房屋仍應(yīng)享有居住權(quán)。在替代物為金錢賠償款時(shí)，原居住權(quán)人對之也應(yīng)享有一定的權(quán)利方為妥當(dāng)。
5.房屋管理與維護(hù)義務(wù)
根據(jù)居住權(quán)的相關(guān)規(guī)則，居住權(quán)人在居住權(quán)存續(xù)期間對房屋享有占有、使用等與滿足生活居住需求相關(guān)的權(quán)利?！睹穹ǖ洹冯m未明確規(guī)定居住權(quán)人對所居房屋享有相關(guān)權(quán)利時(shí)負(fù)有何種對應(yīng)性義務(wù)，但基于權(quán)利人對房屋的占有與使用，其自當(dāng)承擔(dān)對所居房屋的管理與維護(hù)義務(wù)，以確保該房屋在居住權(quán)期滿時(shí)仍處于可居住的狀態(tài)。同時(shí)，此類房屋使用權(quán)在一定期限內(nèi)必須與所有權(quán)人分離的狀態(tài)在一定程度上自會(huì)對此類房屋的交易形成一定阻礙而減少其交易量，房屋所有權(quán)人對此類房屋的轉(zhuǎn)讓、抵押等權(quán)利也將直接受到居住權(quán)存在的影響。
因篇幅限制，已省略注釋及參考文獻(xiàn)。原文詳見《河北法學(xué)》2025年第1期。
