作者簡介:孟勤國，男，浙江紹興人，武漢大學(xué)弘毅特聘教授、武漢大學(xué)民商法律科學(xué)研究中心主任,法學(xué)博士，研究方向：民商法、消費(fèi)者權(quán)益保護(hù)法；王浩霖，男，河南駐馬店人，武漢大學(xué)法學(xué)院博士研究生，研究方向：民商法學(xué)。
摘要:關(guān)于物業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)，學(xué)理與實務(wù)存在深刻分歧。學(xué)理通說認(rèn)為其是公共安保義務(wù)，實務(wù)大多認(rèn)定其是物業(yè)合同義務(wù)。不同定性直接決定小區(qū)場所的管理權(quán)屬，公共安保意味著物業(yè)是小區(qū)的管理人，合同義務(wù)則承認(rèn)物業(yè)只是小區(qū)的服務(wù)人。物業(yè)服務(wù)源于物業(yè)服務(wù)合同，其主體為全體業(yè)主和物業(yè)服務(wù)人，作用的對象為業(yè)主共有的小區(qū)場所；而公共安保源于公共秩序，其主體為不特定公眾和管理者，其作用的對象為不特定公眾可出入的公共場所。無論物業(yè)服務(wù)合同有無規(guī)定，物業(yè)服務(wù)人均負(fù)有避免業(yè)主和經(jīng)許可入內(nèi)的非業(yè)主人員的人身和財產(chǎn)權(quán)益受到侵害的義務(wù)，該義務(wù)屬于物業(yè)服務(wù)關(guān)系中的附隨義務(wù)。物業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容包括警示義務(wù)、阻止義務(wù)、救助義務(wù)，三種義務(wù)需在個案場景下具體認(rèn)定。
關(guān)鍵詞:小區(qū)物業(yè)；物業(yè)安保義務(wù)；物業(yè)服務(wù)義務(wù)；公共安保義務(wù)；附隨義務(wù)
引言
小區(qū)的物業(yè)服務(wù)人要對其服務(wù)場所內(nèi)的業(yè)主承擔(dān)安全保障義務(wù)是理論與立法的共識，學(xué)理通說謂之物業(yè)安保義務(wù)，并且認(rèn)為其就是公共安保義務(wù)。但學(xué)理通說并未引申為裁判共識，不少判例認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)業(yè)主負(fù)有的是合同義務(wù)。理論和實務(wù)的割裂在法學(xué)界并不常見，司法實務(wù)若無重大理由通常不會對學(xué)理通說采取直接對抗的態(tài)度。
公共安保義務(wù)與物業(yè)合同義務(wù)不是簡單的法定義務(wù)與合同義務(wù)之爭，穿透分歧的本質(zhì)，二者是對公共權(quán)力與民事權(quán)利的不同站位。堅持公共安保義務(wù)即意味著將物業(yè)服務(wù)人視為小區(qū)場所的管理人，物業(yè)對業(yè)主有管理之責(zé)，換言之，物業(yè)對業(yè)主有管理之權(quán)，因為權(quán)與責(zé)在法理上是一體兩面的雙生子。無論實務(wù)是否承認(rèn)，將物業(yè)安保義務(wù)視為合同義務(wù)的深層邏輯是物業(yè)對業(yè)主僅有合同義務(wù)而不享有對業(yè)主的法定管理權(quán)能，這無疑是符合法律規(guī)定的結(jié)論，因為《民法典》第271條規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，業(yè)主才是小區(qū)的真正管理者。
但業(yè)主對小區(qū)的管理權(quán)是作為一個整體行使而非單個業(yè)主所有，所以《民法典》第277條規(guī)定業(yè)主可以成立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會，第280條規(guī)定業(yè)主大會和業(yè)主委員會的決定對業(yè)主具有法律效力。業(yè)主大會與業(yè)主委員會是城市居民自治的最小組織單元，是貫徹落實黨中央“全過程民主”的末梢神經(jīng)，將物業(yè)視為小區(qū)的管理者無疑是對業(yè)主自治權(quán)利的僭越。不管學(xué)理通說是否無心，將物業(yè)安保義務(wù)視為公共安保義務(wù)都將面臨違法之虞；況且，從《最高人民法院關(guān)于審理人身損害賠償案件適用法律若干問題的解釋》（法釋〔2003〕20號，已修改）第6條到《侵權(quán)責(zé)任法》（已廢止）第37條再到《民法典》第1198條，相關(guān)法律條文在近20年的演進(jìn)過程中從未將小區(qū)列為安全保障義務(wù)的場所。由此，一個首要問題需要回答：在立法層面未明文規(guī)定的前提下，學(xué)理通說因何認(rèn)定物業(yè)安保義務(wù)就是公共安保義務(wù)。
一、法理辨析：物業(yè)安保義務(wù)的“公共管理”與“合同服務(wù)”之問
（一）公共安保義務(wù)說的理據(jù)與疏漏
學(xué)理通說支持物業(yè)安保義務(wù)即為公共安保義務(wù)的理據(jù)主要有三點(diǎn)：第一，《民法典》第1254條第2款規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)未采取必要的安全保障措施的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)未履行安全保障義務(wù)的侵權(quán)責(zé)任，此條文是引致自《民法典》第1198條的規(guī)范，沒有創(chuàng)設(shè)新的責(zé)任形式；第二，基于文義解釋與同類解釋，居民小區(qū)與賓館、商場、銀行、車站等類似，都屬于公共場所，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與賓館、商場等場所的管理者類似，物業(yè)企業(yè)屬于公共場所管理者，故而其承擔(dān)的保護(hù)義務(wù)屬于公共安全保障義務(wù)；第三，物業(yè)對業(yè)主的保護(hù)義務(wù)是經(jīng)營者對服務(wù)場所的保護(hù)義務(wù)。
把《民法典》第1254條第2款視為第1198條的引致條款是一個錯誤的解釋路徑。首先，《民法典》第1254條第2款的條文中并未寫明“本條未有規(guī)定的，適用第1198條的規(guī)定”；同時，《民法典》第1198條并未列在侵權(quán)責(zé)任編的一般規(guī)定之中，而是屬于侵權(quán)責(zé)任編的“責(zé)任主體的特殊規(guī)定”，說明立法層面并未將其作為侵權(quán)責(zé)任編的一般條款；即便從立法解釋的角度闡釋，《民法典》第1198條規(guī)定的責(zé)任主體為“賓館、商場、銀行、車站、機(jī)場、體育場館、娛樂場所等經(jīng)營場所、公共場所的經(jīng)營者、管理者或者群眾性活動的組織者”，要將《民法典》第1198條轉(zhuǎn)致為物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)必須論證物業(yè)服務(wù)人屬于其中的經(jīng)營者、管理者或群眾性活動的組織者，學(xué)理對此卻缺乏論證。
學(xué)者認(rèn)為居民小區(qū)與商場等公共場所類似，所以物業(yè)服務(wù)人等同于公共管理人，這是一個忽視了生活常識的錯誤理解，因為商場、銀行等公共場所管理人常常也會將其管理場所內(nèi)的物業(yè)活動交與物業(yè)公司負(fù)責(zé)，此種情況下的公共場所管理人同時也是業(yè)主，將小區(qū)物業(yè)等于公共管理人，那公共場所物業(yè)就只能等于小區(qū)居民，這樣的對應(yīng)顯然是邏輯錯配，是混淆物業(yè)服務(wù)活動與公共管理活動的結(jié)果。實際上，公共管理人將物業(yè)活動剝離給專門的物業(yè)服務(wù)人負(fù)責(zé)后，其仍要對場所內(nèi)的公共秩序負(fù)責(zé)，而物業(yè)服務(wù)人只需履行物業(yè)服務(wù)義務(wù)。學(xué)者之所以會將小區(qū)物業(yè)服務(wù)人解釋為公共管理人，原因在于小區(qū)場景較之公共場所場景缺失一個管理人的角色，而全體業(yè)主在數(shù)量上過于龐大不適合作為管理人，所以管理人的角色只能落到小區(qū)物業(yè)的頭上。這是一種先入為主的循環(huán)論證，將小區(qū)等于公共場所必然會得出小區(qū)物業(yè)等于公共管理人的結(jié)論，反之亦然。
物業(yè)服務(wù)人是從事物業(yè)服務(wù)的商事主體，將其稱為經(jīng)營者并無不妥。問題在于，物業(yè)在小區(qū)內(nèi)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)不等于經(jīng)營者在服務(wù)場所內(nèi)為消費(fèi)者提供經(jīng)營服務(wù)。按照學(xué)者的定義，服務(wù)場所是指為顧客提供一定服務(wù)項目的地點(diǎn)和場合，服務(wù)場所與為顧客服務(wù)的具體項目所需的環(huán)境和條件緊密相連，商業(yè)銀行的服務(wù)場所一般是銀行的營業(yè)大廳，歌舞廳的服務(wù)場所一般是歌舞廳內(nèi)的各個包房和接待大廳，飯館的服務(wù)場所一般是客人用餐的飯廳或者包間等。這個定義暗含一個基本的前提，場所內(nèi)的主要活動是從事相關(guān)經(jīng)營活動，否則便無法稱其為服務(wù)場所，銀行的主要活動是從事銀行業(yè)務(wù)，飯館的主要活動是提供飯食。而小區(qū)是業(yè)主生活居住的場所，其主要活動是業(yè)主的日常生活，物業(yè)服務(wù)是業(yè)主生活的輔助，將小區(qū)稱為經(jīng)營場所是顛倒主次的錯誤結(jié)論。
還有學(xué)者在對物業(yè)安保義務(wù)進(jìn)行類型化分析時以一則案例作為切入點(diǎn)，其論文中的案情及法院說理簡介為：曲某某購買了某物業(yè)中心管理經(jīng)營的小區(qū)會所年卡，在一次消費(fèi)時昏迷而后搶救無效死亡。一審法院認(rèn)為桑拿?。▽傧丛⌒袠I(yè)）并不包含在物業(yè)中心的合法經(jīng)營范圍內(nèi)，故物業(yè)中心經(jīng)營桑拿房資格有欠缺；桑拿房內(nèi)沒有計時器和飲水設(shè)備；雖有安全提示，但沒有專門服務(wù)人員，沒有人定期巡視，對于老年人進(jìn)人桑拿房也沒有盡到謹(jǐn)慎注意和勸阻義務(wù)，故物業(yè)中心為未盡到《侵權(quán)責(zé)任法》第37條規(guī)定的安全保障義務(wù)，應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。實際上，學(xué)者引用案例中的被告物業(yè)中心所承擔(dān)的不是對業(yè)主的物業(yè)安保義務(wù)，而是其作為經(jīng)營者應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的公共安保義務(wù)，因為物業(yè)中心提供的并非物業(yè)服務(wù)，而是經(jīng)營服務(wù)，物業(yè)中心服務(wù)的對象也不單局限于業(yè)主，而是每一個前來消費(fèi)的消費(fèi)者，物業(yè)中心在案例中的身份是經(jīng)營場所的經(jīng)營者。
（二）物業(yè)安保義務(wù)不具備公共安保義務(wù)的公共管理屬性
前述可見，將物業(yè)安保義務(wù)視為公共安保義務(wù)是一個錯誤的結(jié)論，學(xué)理本應(yīng)為司法實務(wù)裁量物業(yè)安保義務(wù)提供正確的理論支撐，結(jié)果卻事與愿違。究其原因，是學(xué)理通說沒有正確認(rèn)識物業(yè)安保義務(wù)與公共義務(wù)的差異所在。物業(yè)安保義務(wù)源于物業(yè)服務(wù)合同，其客體是小區(qū)場所內(nèi)的人身與財產(chǎn)安全狀態(tài)，其作用的對象是小區(qū)場所，其義務(wù)主體為物業(yè)服務(wù)人，其內(nèi)容為物業(yè)服務(wù)人為小區(qū)業(yè)主提供安保服務(wù)；公共安保源于公共秩序，其主體為不特定公眾和管理者，其客體為不特定公眾可出入的公共場所的安全秩序，其作用的對象是公共場所。一言以蔽之，公共安保義務(wù)與物業(yè)安保義務(wù)的核心差異在于前者具有公共管理屬性而后者并不具備。
物業(yè)安保義務(wù)作用的對象是小區(qū)場所，小區(qū)場所是只允許特定人進(jìn)出的場所，除物業(yè)服務(wù)人和業(yè)主外，其他第三人不得未經(jīng)允許擅自出入小區(qū)，這是由小區(qū)場所的物權(quán)歸屬所決定的。小區(qū)場所的建設(shè)用地使用權(quán)包括區(qū)分所有與業(yè)主共有，業(yè)主共有又可進(jìn)一步分為全體業(yè)主共有與部分業(yè)主共有，換言之，小區(qū)場所內(nèi)的物權(quán)歸屬只包括業(yè)主單獨(dú)所有與共同共有，任何第三人未經(jīng)允許擅自進(jìn)入小區(qū)場所均構(gòu)成對業(yè)主物權(quán)的妨害，業(yè)主對此有權(quán)行使排除妨害請求權(quán)，即便是一些開放性小區(qū)和商住兩用型小區(qū)，也只是業(yè)主以概括許可的方式允許他人進(jìn)入自己的共有區(qū)域，且業(yè)主大會可以決議撤銷此種概括許可。
與物業(yè)安保義務(wù)相反，公共安保義務(wù)的作用對象是商場、銀行等允許不特定人自由進(jìn)出的公共場所，人民大會堂等只允許特定人進(jìn)出的公共場所不在此列。對于哪些場所是公共場所，法律、行政法規(guī)層面只有國務(wù)院頒布的《公共場所衛(wèi)生管理條例》第2條有明確列舉，小區(qū)場所不在其中。值得注意的是前述條款并未使用“等”字兜底，顯示其為完全列舉。如果采納民法學(xué)理通說的觀點(diǎn)將小區(qū)認(rèn)定為公共場所，問題便會接踵而來。物業(yè)要不要遵守國務(wù)院頒布的《公共場所衛(wèi)生管理條例》？各個地方政府通常會頒布包括小區(qū)衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)在內(nèi)的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定，這些規(guī)定若與《公共場所衛(wèi)生管理條例》《公共場所衛(wèi)生管理條例實施細(xì)則》等法規(guī)規(guī)章沖突，又該如何確定物業(yè)的衛(wèi)生服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)？
不同于小區(qū)物業(yè)，公共管理人的公共管理義務(wù)是基于法律的強(qiáng)制性規(guī)定，是配合行政機(jī)關(guān)實現(xiàn)管理目的的重要手段，管理人違反義務(wù)的除應(yīng)當(dāng)承擔(dān)民事責(zé)任外還會受到行政處罰。如《娛樂場所管理條例》第50條規(guī)定：“娛樂場所未按照本條例規(guī)定建立從業(yè)人員名簿、營業(yè)日志，或者發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為未按照本條例規(guī)定報告的，由縣級人民政府文化主管部門、縣級公安部門依據(jù)法定職權(quán)責(zé)令改正，給予警告；情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓1個月至3個月。”
相比之下，《民法典》第285條第2款雖然采用了管理人的表述，但并沒有賦予物業(yè)企業(yè)管理權(quán)能，也未規(guī)定物業(yè)不履行義務(wù)的責(zé)任，作為特別法的《物業(yè)管理條例》第46條要求物業(yè)服務(wù)人在發(fā)生安全事故時及時向有關(guān)行政管理部門報告，協(xié)助做好救助工作，但《物業(yè)管理條例》并未規(guī)定物業(yè)服務(wù)人不履行配合政府管理義務(wù)的法律責(zé)任。這說明物業(yè)服務(wù)人的配合義務(wù)在行政法層面是無責(zé)任的義務(wù)，類似于一種宣示性規(guī)定，正如《消防法》第5條雖規(guī)定任何單位和成年人都有參加有組織的滅火工作的義務(wù)，但這并不意味著參加滅火的單位和個人會因此成為滅火管理人。小區(qū)物業(yè)既然未獲得如公共管理人般的管理職能，那么讓其承擔(dān)管理義務(wù)既強(qiáng)人所難也與立法意旨不符。
（三）物業(yè)安保與公共安保的差異源于立法意旨的不同
立法機(jī)關(guān)無意將公共管理人的管理職能賦予小區(qū)物業(yè)可從立法草案的變遷中窺得端倪?！段餀?quán)法草案三次審議稿》第84條第1款規(guī)定：“業(yè)主可以自行管理建筑物及其附屬設(shè)施，也可以委托物業(yè)管理機(jī)構(gòu)或者其他管理人管理。”《物權(quán)法草案四次審議稿》將物業(yè)管理機(jī)構(gòu)改為物業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)，而后正式頒布生效的《物權(quán)法》與《民法典》對“物業(yè)服務(wù)人”的概念均予以繼受。法律用詞講究嚴(yán)謹(jǐn)、精準(zhǔn)，將“物業(yè)管理機(jī)構(gòu)”改為“物業(yè)服務(wù)人”不是簡單的文字游戲，而是反映出立法機(jī)關(guān)對物業(yè)的角色定位——為業(yè)主服務(wù)而非管理業(yè)主。小區(qū)物業(yè)要想獲得對業(yè)主的管理權(quán)，必須得到全體業(yè)主的授權(quán)，例如有判例提出業(yè)主可以授權(quán)給物業(yè)企業(yè)采取批評、規(guī)勸、公示等必要措施制止業(yè)主、物業(yè)使用人違反物業(yè)規(guī)章行為的權(quán)利。但是，這種權(quán)利由于未經(jīng)立法機(jī)關(guān)或行政機(jī)關(guān)的授權(quán)不能被視為公權(quán)力，而是類似于民事代理權(quán)，物業(yè)與業(yè)主是平等的民事主體，物業(yè)只能基于全體業(yè)主的意旨代理全體業(yè)主對小區(qū)內(nèi)的不當(dāng)行為進(jìn)行規(guī)勸引導(dǎo)。
值得一提的是，不能將物業(yè)經(jīng)全體業(yè)主授權(quán)而獲得的管理權(quán)理解為物權(quán)性質(zhì)的“物業(yè)管理權(quán)”。有觀點(diǎn)認(rèn)為基于所有權(quán)的權(quán)能區(qū)分理論，物業(yè)服務(wù)人可以受讓業(yè)主所有權(quán)權(quán)能的一部分。假定該論成立，問題在于物業(yè)對小區(qū)內(nèi)何種建筑獲得了何種權(quán)能。如果說物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)內(nèi)的何種建筑享有一定的權(quán)利，也只能是物業(yè)服務(wù)用房，業(yè)主出于方便物業(yè)服務(wù)的目的，將小區(qū)內(nèi)的物業(yè)服務(wù)用房交給物業(yè)服務(wù)人使用，但不同于用益物權(quán)人，物業(yè)服務(wù)用房的收益權(quán)歸于全體業(yè)主而非物業(yè)服務(wù)人，物業(yè)擅自改變物業(yè)服務(wù)用房的用途將面臨行政機(jī)關(guān)的警告、罰款。“物業(yè)管理權(quán)”的實質(zhì)是物業(yè)對業(yè)主的鳩占鵲巢，是將物業(yè)當(dāng)成了管理者而非服務(wù)人，是違背常識的錯誤概念。一個簡單例子便可佐證，住家保姆也會對主人的某間房屋進(jìn)行占有使用，但保姆顯然不能對主人的房屋享有所有權(quán)。退一萬步講，即便認(rèn)為物業(yè)對物業(yè)服務(wù)用房享有部分所有權(quán)權(quán)能，由于物業(yè)服務(wù)用房只是小區(qū)內(nèi)的一小部分建筑，也無法推導(dǎo)出物業(yè)對整個小區(qū)享有物權(quán)性的管理權(quán)。
立法層面對公共管理人和物業(yè)服務(wù)人的區(qū)別對待不是恣意而為，因為兩種義務(wù)的產(chǎn)生基礎(chǔ)不同。公共安保義務(wù)的內(nèi)容源于法律法規(guī)的明確規(guī)定，在公共管理人違反相關(guān)法律規(guī)定造成損害時，若無法定免責(zé)事由，公共管理人就應(yīng)承擔(dān)法律責(zé)任。例如在“陽仁秀與澧縣風(fēng)景園林綠化管理處公共場所管理人責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為管理人未在醒目位置標(biāo)明單杠的使用方法和注意事項，違反了《公共文化體育設(shè)施條例》第19條規(guī)定的“公共文化體育設(shè)施管理單位應(yīng)當(dāng)在醒目位置標(biāo)明設(shè)施的使用方法和注意事項”，因此管理人應(yīng)承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。在“葉本友、章國平等與邵蘭等違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為旅館管理人允許非酒店住客隨意進(jìn)出酒店，對非酒店住客未進(jìn)行登記檢查，其行為違反了《旅館業(yè)治安管理辦法》第5條規(guī)定的“經(jīng)營旅館，必須遵守國家的法律，建立各項安全管理制度，設(shè)置治安保衛(wèi)組織或者指定安全保衛(wèi)人員”，因此旅館未盡到安全保障義務(wù)。
與之不同，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)安保義務(wù)的基礎(chǔ)在于物業(yè)服務(wù)合同，除法律有特別規(guī)定外，物業(yè)安保義務(wù)內(nèi)容的來源也只能是物業(yè)服務(wù)合同?！睹穹ǖ洹返?/span>1254條第2款規(guī)定的“高空拋物”場景下物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)補(bǔ)充責(zé)任的前提是其在作為建筑物管理人時未采取必要的安全保障措施，但物業(yè)并不必然就是建筑物管理義務(wù)人，否則《民法典》第1254條第2款也沒必要用“等”字連接“物業(yè)服務(wù)企業(yè)”與“管理人”。與通說觀點(diǎn)相反的是，《民法典》第271條規(guī)定業(yè)主對專有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利，這說明立法者認(rèn)為業(yè)主才是小區(qū)建筑物的法定管理人。正確的邏輯是，建筑物所有人原本應(yīng)當(dāng)承擔(dān)對建筑物的防護(hù)與維修義務(wù)，其通過物業(yè)服務(wù)合同將該義務(wù)委托給相關(guān)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，建筑物所有人向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付相應(yīng)的物業(yè)管理費(fèi)用，物業(yè)服務(wù)人承擔(dān)義務(wù)的法理基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同而非法律規(guī)定。
綜上，學(xué)理通說將物業(yè)安保義務(wù)等同于公共安保義務(wù)是一個錯誤的結(jié)論，對兩者應(yīng)進(jìn)行區(qū)分。此時，一個新問題擺在眼前：物業(yè)安保義務(wù)既然不是公共安保義務(wù)，那它又是什么？
二、理論重構(gòu)：物業(yè)安保義務(wù)是附隨義務(wù)
（一）附隨義務(wù)的法理基礎(chǔ)
安全保障義務(wù)的性質(zhì)在學(xué)理上至少存在四種觀點(diǎn)：合同義務(wù)說，法定義務(wù)說，注意義務(wù)說，法定義務(wù)與合同義務(wù)雙重說。這說明安全保障義務(wù)存在多個義務(wù)來源，不同義務(wù)來源構(gòu)成多個類別的安全保障義務(wù)。對于物業(yè)安保義務(wù)，如前文所述，有相當(dāng)一部分判例認(rèn)為其是合同義務(wù)，但這種觀點(diǎn)也未揭示物業(yè)安保義務(wù)的本質(zhì)。原因在于，民法通說認(rèn)為合同義務(wù)除主給付義務(wù)與從給付義務(wù)外，尚有附隨義務(wù)，附隨義務(wù)又分為具有給付關(guān)聯(lián)的附隨義務(wù)與不具有給付關(guān)聯(lián)的附隨義務(wù)，前者旨在促進(jìn)實現(xiàn)主要給付義務(wù)，后者旨在維護(hù)他方當(dāng)事人人身或財產(chǎn)利益。支持物業(yè)安保義務(wù)是合同義務(wù)的判例對基于合同約定的安全保障義務(wù)是否需要區(qū)分為給付義務(wù)和附隨義務(wù)卻存而不論，學(xué)理上也有觀點(diǎn)認(rèn)為附隨義務(wù)不因當(dāng)事人約定而改變其性質(zhì)，基于合同約定的安全保障義務(wù)是給付義務(wù)抑或附隨義務(wù)的區(qū)分關(guān)鍵在于該義務(wù)保護(hù)的是履行利益還是固有利益。
廣義上的合同義務(wù)不光指給付義務(wù)，還包括附隨義務(wù)。給付義務(wù)與附隨義務(wù)分別保護(hù)當(dāng)事人的給付利益與固有利益，當(dāng)合同義務(wù)與附隨義務(wù)同時使用時前者應(yīng)當(dāng)僅指給付義務(wù)。給付義務(wù)與附隨義務(wù)的區(qū)分在物業(yè)安保義務(wù)的問題上同樣適用，在物業(yè)服務(wù)合同有明確約定時，物業(yè)安保義務(wù)是決定合同目的與性質(zhì)的主給付義務(wù)，當(dāng)事人在不違背法律規(guī)定時可以自由約定合同主給付義務(wù)的內(nèi)容，自然也包括保護(hù)當(dāng)事人的人身財產(chǎn)安全，例如在保管合同、保安合同中，歸屬于附隨義務(wù)的保密、保護(hù)、告知等義務(wù)構(gòu)成合同主給付義務(wù)的一部分內(nèi)容；而在物業(yè)服務(wù)合同未明確約定物業(yè)對業(yè)主的保護(hù)義務(wù)時，物業(yè)安保義務(wù)只能是附隨義務(wù)，這是由附隨義務(wù)的基本原理所決定的。
附隨義務(wù)起源于德國并為我國民法承繼，原《合同法》第60條，現(xiàn)《民法典》第509條規(guī)定了合同履行過程中債務(wù)人的附隨義務(wù)，但我國民法學(xué)界對移植德國法上的附隨義務(wù)存在不同解讀。持廣義附隨義務(wù)論的學(xué)者認(rèn)為附隨義務(wù)包括先合同義務(wù)、后合同義務(wù)以及合同履行中除給付義務(wù)外的其他義務(wù)；持狹義附隨義務(wù)論的學(xué)者則認(rèn)為附隨義務(wù)僅包括合同履行中除給付義務(wù)外的其他義務(wù)；還有學(xué)者認(rèn)為中國現(xiàn)行法規(guī)定的附隨義務(wù)存在錯誤解讀和錯誤演繹，主張學(xué)習(xí)德國《債法現(xiàn)代化法》的做法，根據(jù)保護(hù)利益的不同將合同義務(wù)分為給付義務(wù)和保護(hù)義務(wù)，摒棄附隨義務(wù)的概念。
上述學(xué)理觀點(diǎn)反映出附隨義務(wù)的爭議焦點(diǎn)在于保護(hù)義務(wù)的歸屬。保護(hù)義務(wù)在德國附隨義務(wù)理論中是一個另類，因其與侵權(quán)法上的安全保障義務(wù)在外觀上有相似之處而容易與后者產(chǎn)生混淆，故而德國的卡納里斯就保護(hù)義務(wù)的歸屬提出了一體化保護(hù)理論，認(rèn)為保護(hù)義務(wù)是基于特殊的信賴關(guān)系產(chǎn)生，與當(dāng)事人的意愿和合同目的無關(guān)，其內(nèi)容由當(dāng)事人的事實關(guān)系所決定。但該理論在德國也廣受批判，德國《債法現(xiàn)代化法》生效后的民法學(xué)界基于合同轉(zhuǎn)換理論，認(rèn)為合同保護(hù)義務(wù)的法理基礎(chǔ)是當(dāng)事人訂立的合同，修訂后的《德國民法典》也于第241條第2項將原本為通說所主張的以保護(hù)人身等固有利益為內(nèi)容的附隨義務(wù)加以明文規(guī)定，成為了附隨義務(wù)的一般條款。
在我國民法上，保護(hù)義務(wù)只能是附隨義務(wù)的一種類別。首先，我國《民法典》并未照搬《德國民法典》的體例，而是根據(jù)本國國情創(chuàng)設(shè)性的采用了七編制，其中的一大特色即為合同編與侵權(quán)責(zé)任編并立，不設(shè)債法總則，若將保護(hù)義務(wù)從附隨義務(wù)中剔除，則合同中保護(hù)他方當(dāng)事人固有利益的義務(wù)將失去實證法基礎(chǔ)，而侵權(quán)法上的安全保障義務(wù)因義務(wù)主體和場景適用上有特定規(guī)制，不能取代合同法上的保護(hù)義務(wù)。同時，法律概念的選擇往往會有路徑依賴，盡管學(xué)理上對附隨義務(wù)的概念范圍有多種解釋，但通說仍然認(rèn)為合同法上的附隨義務(wù)包括保護(hù)義務(wù)。此外，學(xué)理一般認(rèn)為附隨義務(wù)的目的在于保護(hù)債權(quán)人的人身財產(chǎn)等完整利益或固有利益，這與保護(hù)義務(wù)的內(nèi)容不謀而合。
附隨義務(wù)的廣義與狹義之爭僅有表述之別，并無實質(zhì)差異。廣義附隨義務(wù)論者與狹義附隨義務(wù)論者均將附隨義務(wù)限定為給付義務(wù)之外的義務(wù)，兩者的爭議焦點(diǎn)在于廣義論者將先合同義務(wù)與后合同義務(wù)也納入附隨義務(wù)之中。依據(jù)民法通說，附隨義務(wù)的法理基礎(chǔ)在于誠實信用原則，當(dāng)事人基于合同關(guān)系進(jìn)入到一種特別結(jié)合關(guān)系，由于附隨義務(wù)的目的在于保護(hù)當(dāng)事人的固有利益，債務(wù)人在合同成立之前直至履行完畢后的各個階段都可能會負(fù)擔(dān)附隨義務(wù)，就此而言，所謂先合同義務(wù)與后合同義務(wù)只是附隨義務(wù)在合同不同階段的不同表現(xiàn)樣態(tài)，并非截然不同的義務(wù)類別，廣義附隨義務(wù)論與狹義附隨義務(wù)論“貌離”而“神合”。
（二）物業(yè)安保附隨義務(wù)說的理論依歸
附隨義務(wù)的本質(zhì)在于附從于合同，這是其與法定義務(wù)的根本區(qū)別，與給付相關(guān)的附隨義務(wù)附從于給付義務(wù)，如通知義務(wù)、協(xié)助義務(wù)；與給付不相關(guān)的附隨義務(wù)如保密義務(wù)與保護(hù)義務(wù)仍是基于合同關(guān)系而產(chǎn)生，因為合同接觸而導(dǎo)致當(dāng)事人負(fù)有顧及另一方權(quán)利、法益和利益的義務(wù)。就此而言，物業(yè)安保義務(wù)具備附隨義務(wù)的本質(zhì)特征，無論物業(yè)服務(wù)合同有無明確約定，物業(yè)服務(wù)人均負(fù)有避免業(yè)主人身和財產(chǎn)權(quán)益受到侵害的義務(wù)，這是由物業(yè)服務(wù)合同引申出的保護(hù)義務(wù)，屬于附隨義務(wù)。
需要明確的是，《民法典》第942條雖然規(guī)定了物業(yè)服務(wù)人的保護(hù)義務(wù)，但不能就此認(rèn)為物業(yè)安保義務(wù)就是法定義務(wù)。因為《民法典》第942條不獨(dú)為物業(yè)安保義務(wù)的法律規(guī)范，其規(guī)定了兩個不同層面的義務(wù)，一是物業(yè)服務(wù)人根據(jù)合同約定提供物業(yè)服務(wù)，二是物業(yè)服務(wù)人保護(hù)業(yè)主人身與財產(chǎn)安全的附隨義務(wù)。學(xué)理通說混淆物業(yè)安保義務(wù)與公共安保義務(wù)的一個重要原因或許是沒能準(zhǔn)確區(qū)分物業(yè)服務(wù)義務(wù)與物業(yè)安保義務(wù)，錯將物業(yè)安保義務(wù)納入物業(yè)服務(wù)義務(wù)。例如物業(yè)服務(wù)人對小區(qū)道路的清潔義務(wù)，這屬于物業(yè)合同中提供物業(yè)服務(wù)的主給付義務(wù)，但物業(yè)服務(wù)人在業(yè)主摔倒后及時采取救助措施乃是基于物業(yè)服務(wù)合同產(chǎn)生的保護(hù)義務(wù)，即物業(yè)安保義務(wù)。因為物業(yè)服務(wù)人為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是增進(jìn)業(yè)主的履行利益，保護(hù)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全是維護(hù)業(yè)主的固有利益，若兩者混淆將導(dǎo)致債務(wù)人違約后無法精準(zhǔn)定損，債權(quán)人利益可能無法得到完整救濟(jì)。
這種混淆不只是利益界定上的混亂，還會帶來更深層次的危害。小區(qū)物業(yè)為業(yè)主提供物業(yè)服務(wù)是在履行物業(yè)服務(wù)合同的主給付義務(wù)，將其一律冠以“安保”二字是限縮了物業(yè)服務(wù)人的義務(wù)內(nèi)容，容易讓人產(chǎn)生物業(yè)的服務(wù)義務(wù)僅限于保護(hù)業(yè)主安全的誤讀，但對于很多中高檔小區(qū)，業(yè)主不光希望出行安全，更追求生活品質(zhì)。物業(yè)服務(wù)也因事關(guān)億萬群眾的切身利益而受到法律的規(guī)范，《物業(yè)管理條例》第42條規(guī)定：“縣級以上人民政府價格主管部門會同同級房地產(chǎn)行政主管部門，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督。”實踐中縣級以上政府會根據(jù)本地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，制定相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)層級標(biāo)準(zhǔn)，處于不同層級的物業(yè)企業(yè)要提供與其層級相匹配的物業(yè)服務(wù)，例如上海市頒布了《上海市住宅物業(yè)服務(wù)分等收費(fèi)管理暫行辦法》，對綜合管理服務(wù)、衛(wèi)生清潔和秩序維護(hù)等專項服務(wù)都劃分了標(biāo)準(zhǔn)。將物業(yè)服務(wù)義務(wù)都以安保義務(wù)代之，甚至?xí)o物業(yè)服務(wù)人的違約乃至逃避政府的監(jiān)管創(chuàng)設(shè)解釋的空間。
（三）物業(yè)安保附隨義務(wù)說的社會治理效果
物業(yè)安保義務(wù)作為附隨義務(wù)不單是法理的推演，更是實踐的必然，對維護(hù)和諧安定的社會秩序具有重要意義。學(xué)理上有觀點(diǎn)認(rèn)為，債務(wù)人違反與給付無關(guān)的附隨義務(wù)達(dá)到嚴(yán)重?fù)p害合同信賴的程度，債權(quán)人對合同履行已經(jīng)失去利益且無法期待合同維持的，債權(quán)人有權(quán)解除合同。作為合同附隨義務(wù)，當(dāng)物業(yè)服務(wù)人未履行或不適當(dāng)履行安保義務(wù)，嚴(yán)重?fù)p害全體業(yè)主對物業(yè)服務(wù)合同的信賴時，業(yè)主大會有權(quán)解除與物業(yè)服務(wù)人的合同，從而免除全體業(yè)主的合同義務(wù)。但若將物業(yè)安保義務(wù)等同于公共安保義務(wù)，物業(yè)違反安保義務(wù)給業(yè)主帶來損害的，業(yè)主大會只能追究物業(yè)的侵權(quán)責(zé)任而不能通過行使法定解除權(quán)的方式解除合同?；蛟S有人會提出業(yè)主大會基于《民法典》第946條第1款享有任意解除權(quán)，但該條第2款隨即規(guī)定業(yè)主大會任意解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主外應(yīng)當(dāng)賠償損失。業(yè)主因物業(yè)服務(wù)人違反安保義務(wù)而解除合同的，還要對物業(yè)承擔(dān)違約責(zé)任，這種結(jié)果不單有違公平正義，還會成為誘發(fā)社會沖突事件的導(dǎo)火索，其法律層面的根源即在于對物業(yè)安保義務(wù)的錯誤理解。
物業(yè)安保義務(wù)作為附隨義務(wù)既符合法理又兼顧人情。學(xué)理通說既然認(rèn)為物業(yè)安保義務(wù)是公共安保義務(wù)，那么物業(yè)安保義務(wù)的對象就不單限于業(yè)主，還包括非業(yè)主的外來人員，這也得到了一些司法判例的支持。這種觀點(diǎn)有合理之處，不對外來人員承擔(dān)義務(wù)雖然可以降低物業(yè)的責(zé)任，卻不符合人情常理，其結(jié)果也可能會導(dǎo)致家政、外賣員等外來服務(wù)人員拒絕上門服務(wù)，降低小區(qū)業(yè)主的生活質(zhì)量。但以違反常識與法理的方式來解決問題無異于削足適履。實際上，讓物業(yè)安保義務(wù)回歸附隨義務(wù)的本質(zhì)足以兼顧對外來人員的保護(hù)。根據(jù)附隨義務(wù)的基本原理，小區(qū)物業(yè)在訂立物業(yè)服務(wù)合同時應(yīng)當(dāng)預(yù)料到小區(qū)內(nèi)會有非業(yè)主的外來人員進(jìn)出，外來人員可能會接觸到物業(yè)對業(yè)主提供的安保義務(wù)，且物業(yè)未盡到保護(hù)義務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險也可能導(dǎo)致該外來人員遭受損害，在此情境下義務(wù)人的保護(hù)義務(wù)應(yīng)當(dāng)及于外來人員。
物業(yè)安保義務(wù)作為附隨義務(wù)是平衡物業(yè)與業(yè)主利益的閥門，不將物業(yè)安保義務(wù)認(rèn)定為附隨義務(wù)會導(dǎo)致業(yè)主與物業(yè)之間的利益失衡。如上文所述，物業(yè)安保義務(wù)的目的在于保護(hù)業(yè)主的固有利益，物業(yè)未盡到保護(hù)義務(wù)給業(yè)主造成損害的，業(yè)主有權(quán)請求其承擔(dān)賠償責(zé)任，但業(yè)主支付物業(yè)費(fèi)的給付義務(wù)并不會因此而免除。倘若認(rèn)為物業(yè)安保義務(wù)是物業(yè)合同義務(wù)，則其與業(yè)主給付物業(yè)費(fèi)的義務(wù)就構(gòu)成了對待給付義務(wù)，如此則為實踐中的物業(yè)糾紛埋下了巨大隱患，業(yè)主可能動輒以小區(qū)物業(yè)未盡到安保義務(wù)為由要求不交或少交物業(yè)費(fèi)。這不是危言聳聽，實踐中已經(jīng)出現(xiàn)大量的物業(yè)公司委托律所代為向業(yè)主催收物業(yè)費(fèi)的現(xiàn)象，其根源即在于法院將物業(yè)安保義務(wù)視為物業(yè)合同義務(wù)，有的法院在物業(yè)未盡到相應(yīng)的安保義務(wù)時直接判決酌減物業(yè)費(fèi)。司法裁判對社會生活的價值觀具有重要的引導(dǎo)和塑造作用，正是一些判例的錯誤理解，導(dǎo)致現(xiàn)實中許多的物業(yè)公司收不到足額物業(yè)費(fèi)而瀕臨破產(chǎn)，造成物業(yè)與業(yè)主之間利益的嚴(yán)重失衡，最終結(jié)果也只是物業(yè)與業(yè)主的雙輸。
物業(yè)安保義務(wù)作為附隨義務(wù)是解決物業(yè)安保糾紛“訴訟爆炸”的一個重要抓手，不如此則物業(yè)安保糾紛的案件會進(jìn)一步激增。截至2025年2月13日，以“物業(yè)”“安全保障義務(wù)”分別為關(guān)鍵詞，從威科先行·法律信息數(shù)據(jù)庫可檢索到的裁判文書為19 222份，對物業(yè)安保糾紛進(jìn)行治理已經(jīng)成為一個亟待攻克的重要陣地，事關(guān)億萬人民群眾的切身利益和社會的和諧安定，這值得最高人民法院為之警惕。學(xué)理通說認(rèn)為，附隨義務(wù)與給付義務(wù)的區(qū)別除目的不同外，附隨義務(wù)一般不可獨(dú)立訴請履行，權(quán)利人只有在義務(wù)人違反附隨義務(wù)造成損害后方可請求義務(wù)人賠償損失。將物業(yè)安保義務(wù)作為附隨義務(wù)，業(yè)主就不能動輒以小區(qū)物業(yè)未盡到安保義務(wù)為由向法院起訴，物業(yè)糾紛激增的局面可得到一定程度的緩解。
上述可知，物業(yè)安保義務(wù)的產(chǎn)生基礎(chǔ)是物業(yè)服務(wù)合同，其性質(zhì)為附隨義務(wù)，這是司法實踐中正確裁量物業(yè)安保糾紛的理論前提與邏輯基礎(chǔ)。但正確認(rèn)識物業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)并非完事大吉，僅靠《民法典》第942條的寥寥數(shù)語和附隨義務(wù)的基本原理，不足以為各級法院正確裁量物業(yè)安保糾紛提供確定的指引。當(dāng)前司法裁判對物業(yè)安保義務(wù)的具體內(nèi)容尚未形成統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，有的判例認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人的安全保障義務(wù)就是違反小區(qū)安全管理行為的制止義務(wù)以及防止小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)安全問題的協(xié)助義務(wù)；有的認(rèn)為安全保護(hù)義務(wù)包括危險預(yù)防義務(wù)、危險消除義務(wù)和發(fā)生損害后的救助義務(wù)；還有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)服務(wù)人履行保護(hù)義務(wù)主要體現(xiàn)在兩個方面：第一是對于其所控制的建筑物、配套設(shè)施、設(shè)備等的安全性負(fù)有保障義務(wù)，第二是對其所控制場所應(yīng)當(dāng)配備相應(yīng)人員，為避免其他侵害提供必要的安全保障。為實現(xiàn)對司法裁判提供確定指引，對物業(yè)安保義務(wù)的研究需要識別其具體內(nèi)容。
三、內(nèi)容識別：物業(yè)安保義務(wù)的類型化總結(jié)
對于物業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容，學(xué)理上存在讓小區(qū)物業(yè)承擔(dān)監(jiān)護(hù)人責(zé)任的觀點(diǎn)。這是一種錯誤的傾向，小區(qū)物業(yè)不享有《民法典》規(guī)定的監(jiān)護(hù)權(quán)，在未經(jīng)業(yè)主大會特別授權(quán)時對業(yè)主沒有管理權(quán)限，讓其承擔(dān)監(jiān)護(hù)人責(zé)任與“超出能力所及范圍的義務(wù)應(yīng)無效”的法理邏輯相違背。這種傾向也被司法實務(wù)中的一些判例所否認(rèn)，例如在“郝海濤、王婷婷與山東宜居物業(yè)管理有限公司公共場所管理人責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為：“將被監(jiān)護(hù)人脫離監(jiān)控受到損害視為物業(yè)的過失會加重物業(yè)的注意義務(wù)和管理成本，與過錯責(zé)任原則的立法宗旨不符。”
物業(yè)安保義務(wù)人對業(yè)主的保護(hù)不是監(jiān)護(hù)，而是采取合理措施防止小區(qū)內(nèi)的危險現(xiàn)實化后給業(yè)主帶來損害。一般而言，從危險的產(chǎn)生到損害的發(fā)生之間會經(jīng)歷一個危險不斷升高的過程，刑法學(xué)界有學(xué)者將這一過程稱之為“抽象危險到具體危險”，物業(yè)安保義務(wù)的目的就是防止這一過程演變?yōu)閾p害結(jié)果。為了實現(xiàn)這一目的，物業(yè)服務(wù)人應(yīng)從警示與阻止兩個維度采取措施，警示是針對抽象危險的預(yù)防，阻止是避免具體危險現(xiàn)實化為損害結(jié)果。同時，學(xué)理上一般認(rèn)為義務(wù)人在權(quán)利人遭受損害后應(yīng)采取合理措施避免損失擴(kuò)大。綜合前述，可將物業(yè)服務(wù)人對業(yè)主的保護(hù)義務(wù)分為三類：一是事前采取合理措施對業(yè)主進(jìn)行提示說明的警示義務(wù)；二是在業(yè)主遭受第三人侵權(quán)時的阻止義務(wù)；三是在損害發(fā)生后對業(yè)主的救助義務(wù)。其實，這不單是符合邏輯與常識的推導(dǎo)，也是實踐經(jīng)驗的總結(jié)，在前文所列的19 222份物業(yè)安全保障義務(wù)裁判文書中，以“警示”為關(guān)鍵詞可以檢索出5565份，其中顯示“本院予以支持”的為1324份；以“阻止”為關(guān)鍵詞可以檢索出1126份，其中顯示“本院予以支持”的為230份；以“救助”為關(guān)鍵詞可以檢索出1693份，其中顯示“本院予以支持”的為392份。可見，物業(yè)安保義務(wù)的具體內(nèi)容在實踐中已初見類型化。
（一）警示義務(wù)
警示義務(wù)，是指小區(qū)物業(yè)對小區(qū)內(nèi)可能給業(yè)主造成損害的抽象危險進(jìn)行提示和說明的義務(wù)。小區(qū)物業(yè)承擔(dān)警示義務(wù)的層次應(yīng)取決于物業(yè)費(fèi)的高低，其收取的物業(yè)費(fèi)等級越高則應(yīng)采取更多更具體的警示措施，例如定時巡邏和24小時監(jiān)控等措施一般只會發(fā)生在物業(yè)按照最高標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的場景。有判例認(rèn)為物業(yè)收取了物業(yè)費(fèi)就應(yīng)對小區(qū)進(jìn)行全面管理，這種不考慮物業(yè)經(jīng)濟(jì)實力的粗暴作法一如前文引用的判例所言，既加重物業(yè)的注意義務(wù)和管理成本，也與過錯責(zé)任原則的立法宗旨不符。
以物業(yè)費(fèi)的高低作為警示義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)不是紙上談兵，而是已經(jīng)在一些判例中得到確認(rèn)，例如在“胡玉榮與北京住總北宇物業(yè)服務(wù)有限責(zé)任公司等侵權(quán)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為物業(yè)即使收取了一定的物業(yè)費(fèi)也不應(yīng)承擔(dān)較重的責(zé)任，因為小區(qū)場所的營利性及公共性低于賓館、銀行等場所；在“楊仕軍與成都天之海實業(yè)有限公司、深圳市天海物業(yè)管理有限公司成都分公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為物業(yè)承擔(dān)警示義務(wù)應(yīng)限定在可以預(yù)見危險的合理范圍內(nèi)，判決書雖僅提及預(yù)見能力而未言明物業(yè)費(fèi)，但名異實同，因為物業(yè)服務(wù)人作為商主體，其預(yù)見能力通常取決于經(jīng)濟(jì)實力，經(jīng)濟(jì)實力又取決于物業(yè)費(fèi)的高低。
需注意，同樣的警示措施在不同的場景下可能會導(dǎo)致不同的結(jié)果，所以警示義務(wù)的內(nèi)容應(yīng)在個案場景下具體判斷，這主要是兩個因素導(dǎo)致：一是小區(qū)內(nèi)不同危險源的致害可能性并不相同，二是業(yè)主個體預(yù)見或躲避危險的能力存在差異，這兩個因素同樣適用于阻止義務(wù)與救助義務(wù)，所以該兩種義務(wù)的內(nèi)容也需在場景下認(rèn)定。從另一個角度講，物業(yè)安保義務(wù)的內(nèi)容就是要根據(jù)兩個因素的作用采取不同措施，實現(xiàn)對業(yè)主的義務(wù)履行。然而，前述兩個因素并非平等發(fā)力，物業(yè)通常只能考量因素一而無法把握因素二。原因在于，預(yù)見或躲避危險的能力不同于民事行為能力，沒有一個可固定量化的標(biāo)準(zhǔn)，自幼習(xí)武的青少年預(yù)見與躲避危險的能力很可能強(qiáng)于未受過訓(xùn)練的成年人。
因此，物業(yè)通常只能在具體場景下針對不同的危險源采取不同的警示措施。對于一些常見的危險，如小區(qū)門口的道閘與小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施，物業(yè)應(yīng)對大門的安裝做到安全性與明顯性，派遣相關(guān)的物業(yè)服務(wù)人員指導(dǎo)、監(jiān)督人行擺閘和機(jī)動車道閘的使用，對小區(qū)內(nèi)公共場所的設(shè)施應(yīng)及時進(jìn)行維護(hù)。而對于一些難以預(yù)料甚至無法預(yù)料的危險，例如有業(yè)主擅自攀爬地下車庫上的遮陽雨棚，只要物業(yè)事前已經(jīng)采取了警示標(biāo)志，就應(yīng)由業(yè)主自負(fù)損失。有的判例認(rèn)為將住戶文明公約立于公共設(shè)施旁仍屬于未盡到警示提醒義務(wù)，這是一種明顯的強(qiáng)人所難，對于一些有著幾萬甚至幾十萬居民的大型小區(qū)，物業(yè)不可能上門提醒每個業(yè)主小區(qū)內(nèi)存在的潛在危險。
（二）阻止義務(wù)
阻止義務(wù)，是指小區(qū)物業(yè)應(yīng)采取一定的措施阻止業(yè)主遭受他人的侵害的義務(wù)。與警示義務(wù)相同，物業(yè)是否盡到阻止義務(wù)應(yīng)根據(jù)其收取物業(yè)費(fèi)的高低在場景下進(jìn)行個案判斷；與警示義務(wù)不同，阻止義務(wù)的內(nèi)容在不同場景下會因侵權(quán)主體的不同而有所差異。由于物業(yè)只對其服務(wù)的小區(qū)場所承擔(dān)義務(wù)，以小區(qū)場所為基礎(chǔ)，可能實施侵害行為的侵權(quán)人只有物業(yè)工作人員、其他業(yè)主和外來人員等三類主體。
物業(yè)工作人員在執(zhí)行工作任務(wù)時可能會與業(yè)主產(chǎn)生口角糾紛甚至肢體沖突，在業(yè)主遭受損害后，應(yīng)在具體場景下比較業(yè)主與物業(yè)的過錯與造成損害的原因力大小，公平界定各方的責(zé)任。從威科先行·法律信息數(shù)據(jù)庫中可檢索到物業(yè)工作人員致業(yè)主遭受損害的有兩份判例，兩份判例分別從過錯與原因力的角度確定物業(yè)是否承擔(dān)責(zé)任。在“盛學(xué)慧、王凱等生命權(quán)糾紛”一案中，法院認(rèn)為只要物業(yè)人員在執(zhí)行工作的過程中未有激烈言辭行為與廝打行為，在業(yè)主遭受損害后及時撥打110及120電話，就應(yīng)當(dāng)認(rèn)定物業(yè)人員沒有過錯，物業(yè)無需承擔(dān)侵權(quán)責(zé)任。 在“原告楊長所與被告上海仁恒物業(yè)管理有限公司、上海仁恒物業(yè)管理有限公司仁恒河濱城分部用人單位責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為物業(yè)工作人員要求原告登記后再進(jìn)入小區(qū)遭拒后未能采取合適、理性方式，反而采用拳打腳踹的方式毆打原告，整個過程中原告雖有反抗但并無明顯主動攻擊物業(yè)工作人員的行為，且原告未按被告的《門崗作業(yè)指導(dǎo)書》規(guī)定進(jìn)入小區(qū)與原告之后遭受的損害結(jié)果之間并無直接的因果關(guān)系。
在業(yè)主遭受其他業(yè)主侵害的場景下，如侵權(quán)行為發(fā)生在業(yè)主專有場所或業(yè)主與其他部分業(yè)主共有場所，物業(yè)通常不具備現(xiàn)實防控的能力，一般不承擔(dān)安保義務(wù)。若侵權(quán)行為發(fā)生在小區(qū)內(nèi)的花園、停車場等小區(qū)公共場所，物業(yè)應(yīng)負(fù)有保護(hù)義務(wù)，物業(yè)承擔(dān)義務(wù)的層次應(yīng)以小區(qū)所在地方政府確立的物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)為基礎(chǔ)，按照最高標(biāo)準(zhǔn)收取物業(yè)費(fèi)的物業(yè)企業(yè)在發(fā)現(xiàn)侵權(quán)行為時應(yīng)及時制止，因為其往往需要派遣安保人員24小時巡邏，具備制止的條件。需注意，小區(qū)物業(yè)的保安不是執(zhí)法人員，無權(quán)采取限制公民人身自由的行政強(qiáng)制措施，保安人員通常只能配備非殺傷性的防衛(wèi)工具，不能以專業(yè)安保公司提供的安保服務(wù)作為物業(yè)安保義務(wù)的評價標(biāo)準(zhǔn)。
在小區(qū)以外人員侵害業(yè)主的場景下，物業(yè)事前對警示義務(wù)的履行程度是衡量其是否盡到阻止義務(wù)的重要參考，例如在“北京航電新興電子設(shè)備有限公司與深圳市之平物業(yè)發(fā)展有限公司等民事糾紛”一案中，事故車輛進(jìn)入小區(qū)內(nèi)撞毀了業(yè)主停在小區(qū)道路上的私家車，法院認(rèn)為物業(yè)公司是在接到了某某部隊醫(yī)療所的告知后才放行事故車輛，且事發(fā)道路照片顯示該道路上并未規(guī)劃有停車位，物業(yè)公司亦多次在業(yè)主群中提醒業(yè)主將車輛停放在自家車位，物業(yè)公司對正常行駛的事故車輛無法進(jìn)行管理和控制；在“宋梓萱、高家喜等與安徽省旌德縣愛華物業(yè)服務(wù)有限公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為只要物業(yè)根據(jù)《旌德縣住宅物業(yè)綜合服務(wù)等級收費(fèi)管理辦法》的規(guī)定，保證小區(qū)出入口24小時值勤，夜間對小區(qū)每2小時巡邏一次，就視為盡到了安全服務(wù)；在“深圳市名磊物業(yè)管理有限公司與在庭審中主張在小區(qū)內(nèi)設(shè)有治安崗違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為在不對外開放的封閉式小區(qū)，物業(yè)應(yīng)核實進(jìn)入小區(qū)的人員是否為本小區(qū)住戶，核查其身份及向住戶核實其到訪情況。
此外，也有觀點(diǎn)認(rèn)為物業(yè)是否盡到阻止義務(wù)應(yīng)根據(jù)民事侵權(quán)與刑事犯罪而有所區(qū)分，例如在“陳廷琚、申霞妹等與珠海葆力物業(yè)管理有限公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中，法院認(rèn)為刑事犯罪往往具有突發(fā)性、不可預(yù)測性、隱蔽性和犯罪分子有目的作案，應(yīng)當(dāng)考慮到即使小區(qū)物業(yè)按物業(yè)管理合同認(rèn)真履行義務(wù)，也不可能完全避免此類犯罪事件在小區(qū)內(nèi)發(fā)生。
（三）救助義務(wù)
業(yè)主在遭受人身損害后，小區(qū)物業(yè)應(yīng)當(dāng)采取一定的措施對業(yè)主履行救助義務(wù)。與警示義務(wù)、阻止義務(wù)相同，救助義務(wù)的內(nèi)容需在場景下進(jìn)行個案識別，并且救助義務(wù)的程度限于物業(yè)能力的合理范圍之內(nèi)，物業(yè)通常只需做到在突發(fā)事件發(fā)生后及時派遣工作人員到現(xiàn)場合理履行職責(zé)即可。原因如前文所述，小區(qū)物業(yè)的性質(zhì)是服務(wù)業(yè)主的服務(wù)人，不是專司救援的消防隊，正如“王天才與重慶市圣興物業(yè)管理有限公司違反安全保障義務(wù)責(zé)任糾紛”一案中的判決書所言：“小區(qū)發(fā)生火災(zāi)事件后，不能以具有專業(yè)消防素質(zhì)人員所具有的技能來要求物業(yè)采取救助措施，小區(qū)物業(yè)只需要按照正常操作規(guī)程對上下樓人員進(jìn)行了疏導(dǎo)工作、關(guān)閉電源，實施援救即為履行了救助義務(wù)。”
一般而言，救助義務(wù)是物業(yè)安保義務(wù)的最后一道閥門，是警示義務(wù)與阻止義務(wù)均“失靈”后的補(bǔ)救手段，與“采取補(bǔ)救措施”類似但又不能完全等同。如前文所述，警示義務(wù)與阻止義務(wù)的程度應(yīng)以物業(yè)的履行能力為邊界，對于物業(yè)無法警示或阻止的危險致使業(yè)主遭受損害的，物業(yè)對業(yè)主仍負(fù)有救助義務(wù)，此種情境下救助義務(wù)的履行并不意味著警示義務(wù)與阻止義務(wù)的不履行或不完全履行。
小區(qū)不是一個抽象的概念，而是一個個具體的場所，中國社會現(xiàn)今仍處于發(fā)展不平衡不充分的階段，不同的小區(qū)之間存有天壤之別，有的老舊小區(qū)沒有高層，一共只有幾十戶業(yè)主；有的小區(qū)里面能通地鐵，住著幾十萬的業(yè)主；有的小區(qū)只有一個大門進(jìn)出，通常不對外人開放；有的小區(qū)四通八達(dá)，里面還有商業(yè)活動中心。不光硬件差異，不同小區(qū)內(nèi)的業(yè)主生態(tài)也不盡相同，隨著城市化的推進(jìn)，絕大多數(shù)的小區(qū)業(yè)主是互不熟知的獨(dú)立“原子”，但也有部分小區(qū)內(nèi)存在大量回遷安置的農(nóng)民，業(yè)主之間依然保持著農(nóng)村的熟人生態(tài)。正因為不同小區(qū)之間可能存在巨大差別，對物業(yè)安保義務(wù)的認(rèn)定不能機(jī)械的一刀切，而應(yīng)綜合考慮小區(qū)的的類型、區(qū)位、面積、人口及物業(yè)服務(wù)合同的約定等具體要素，在個案場景中實現(xiàn)對小區(qū)物業(yè)與業(yè)主利益的平衡。
結(jié)語
法律的目的是通過制定相關(guān)法律規(guī)范來引導(dǎo)、調(diào)整社會關(guān)系從而形成法律秩序，居民小區(qū)的和諧穩(wěn)定無疑是法律秩序中極為關(guān)鍵的一環(huán)，物業(yè)安保義務(wù)則是實現(xiàn)小區(qū)安定和諧的重要抓手。物業(yè)安保義務(wù)的性質(zhì)認(rèn)定是對物業(yè)與業(yè)主關(guān)系的動態(tài)反應(yīng)，是體現(xiàn)居民自治程度的晴雨表與溫度計，因為小區(qū)物業(yè)是連接社區(qū)與小區(qū)的橋梁，是將“共建共治共享”的社會治理格局落實到基層的“最后一公里”。但物業(yè)只能扮演服務(wù)人的角色，不可越俎代庖對小區(qū)進(jìn)行管理。物業(yè)安保義務(wù)的核心在于保護(hù)業(yè)主的人身與財產(chǎn)安全，其性質(zhì)屬于附隨義務(wù)中的保護(hù)義務(wù)，其內(nèi)容包括警示義務(wù)、阻止義務(wù)和救助義務(wù)。此外，由于不同小區(qū)之間存在巨大差異，三種義務(wù)內(nèi)容還需在個案場景下綜合考量不同具體要素。未來對物業(yè)安保義務(wù)的進(jìn)一步研究應(yīng)著重梳理與歸納實踐中的物業(yè)安保爭議，以期提煉與總結(jié)出更加精準(zhǔn)的裁量規(guī)則。
因篇幅限制，已省略注釋及參考文獻(xiàn)。
引注：孟勤國、王浩霖：《〈民法典〉如何促進(jìn)社會治理與維護(hù)業(yè)主自治——以物業(yè)安保義務(wù)為切入點(diǎn)》，載《河北法學(xué)》2025年第10期，第35頁-53頁。
